Аудит земельных участков

Опыт работы компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ  показывает, что значительная часть будущих затрат инвестиционного проекта формируется на этапе выбора земельного участка и оформления исходно-разрешительной документации и заключается в полученных обременениях, дополнительных затратах на перенос существующих сетей и сооружений, подведении инженерной инфраструктуры к будущему объекту недвижимости.

В практике  компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ  встречались объекты, когда стоимость вышеперечисленных подготовительных работ была в 3-4 раза выше стоимости строительно-монтажных работ. Чтобы избежать подобного, необходимо прибегнуть к  финансово-техническому аудиту.

Во время его проведения на этапе выбора земельного участка и сбора исходно-разрешительной документации специалисты компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ делают системный анализ комплекта имеющейся документации, правильности её оформления и сроков действия, составляют перечень недостающей документации.

На основе данных аудита определяется объем возможных экологических, инженерно-технических, инфраструктурных и других обременений и ограничений, уточняются точки подключения к инженерной инфраструктуре, выявляются и оцениваются возможные риски инвестиционного проекта.

Далее, рассчитываются объем и стоимость основных подготовительных работ на площадке до начала строительства, в том числе объем и стоимость работ по перекладке существующих коммуникаций.

По итогам аудита у Инвестора (Застройщика) формируется расчетная величина будущих затрат, что позволяет принять взвешенное управленческое решение.

Специалисты компании проводят строительный аудит и экспертизу земельных участков, рассматриваемых инвестором под строительство объекта  недвижимости в целях:

• определения соответствия земельного участка планируемому виду целевого назначения,
• выявления архитектурно-градостроительных, инженерно-инфраструктурных и санитарно-защитных ограничений и обременений земельного участка,
• оценки стоимости реализации выявленных ограничений и обременений земельного участка.

Объем работ в рамках строительного финансово-технического аудита земельных участков включает следующие мероприятия:

• проверка правоустанавливающей документации на земельный участок;
• анализ порядка оформления исходно-разрешительной документации, согласования и экспертизы проектно-сметной документации в данном регионе (городе, районе, области) Российской Федерации;
• организация, контроль проведения и проверка результатов инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий.
• анализ гео-гидроморфологического строения земельного участка и определение технической возможности размещения планируемого объекта;
• изучение соответствия земельного участка действующим нормативно-правовым актам РФ в области градостроительства;
• анализ условий подключения к городским инженерным сетям, оценка стоимости подключения к городским инженерным сетям;
• анализ транспортной инфраструктуры в районе земельного участка;
• сбор информации по возможным обременениям и ограничениям земельного участка;
• расчет стоимости:
  • подготовки земельного участка под строительство (вынос за границы земельного участка внутриплощадочных сетей, демонтаж существующих сооружений, снос зданий);
  • устройства внешних инженерных сетей от границ земельного участка до прогнозируемых точек подключения;
  • выполнения подготовительных земельных работ в случае перепада рельефа или неблагоприятной геоморфологии земельного участка.
  • реализации обременений земельного участка.

Результатом работы компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ в рамках строительного финансово-технического аудита земельного участка является:

• перечень недостающих документов комплекта правоустанавливающей документации на земельный участок (в т.ч. Решение Администрации области (города, района) о выделении участка, Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ), Землеотводный План Земельного Участка (кадастровый план участка), Акт выбора земельного участка, Акт выбора трасс (для внеплощадочных сетей объекта);
• разработанное Техническое задание на проведение инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий;
• информация о действующих в городе (районе) энергоснабжающих организациях;
• комплект документов, устанавливающих тарифы на присоединение к сетям электроснабжения (1 кВт), теплоснабжения (1 Гкал/час), водоснабжения (1 куб.м./день), канализования (1куб. м./день);
• возможные точки подключения к городским инженерным сетям;
• информация о необходимости выноса/переустройства внутриплощадочных сетей, демонтажа существующих зданий и сооружений (в т.ч. зеленых насаждений);
• информация о возможности и особенности примыкания к существующей транспортной инфраструктуре, схеме организации заездов/выездов на участок;
• перечень необходимых (по законодательству субъекта РФ) согласовательных, надзорных и разрешительных инстанций для оформления комплекта исходно-разрешительной документации, согласования и экспертизы проектно-сметной документации;
• информация о соответствии участка действующим нормативно-правовым актам РФ в области градостроительства для размещения целевого объекта;
• перечень возможных архитектурно-градостроительных, инфраструктурных, экологических, санитарно- защитных обременений и ограничений участка;
• сводный сметный расчет стоимости подготовительных инженерно-технических мероприятий.

В отчете по итогам выполненного финансово-технического аудита земельного участка, специалисты компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ делают свои выводы о возможности размещения на изучаемом участке объекта целевого назначения, дают инвестору свои рекомендации по оформлению недостающей документации и решению вопросов ограничений и обременений земельных участков.