Компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ имеет опыт работы с ведущими российскими банками по строительному аудиту, обследованию зданий и сооружений, оценке качества строительства и стоимости незавершенных строительством объектов коммерческой недвижимости - общественных зданий и промышленных сооружений.
Подтверждением квалификации сотрудников компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ являются соответствующие лицензии, профессиональные дипломы и сертификаты на соответствие системы менеджмента качества требованиям ISO 9001:2001.
Основной задачей финансово-технического аудита (строительного аудита) является независимый контроль целевого использования выделенных средств на реализацию инвестиционных проектов, на этапе выбора земельного участка, сбора исходно-разрешительной документации, разработки проектной документации и экспертизы проекта, в период строительства и ввода в эксплуатацию.
Положительные результаты работы компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ по строительному техническому аудиту, обследованию зданий и оценке стоимости строительства отражены в рекомендательных письмах от наших клиентов, известных российских и зарубежных компаний: IKEA, REAL, HINES international (БЕЛАЯ ДАЧА ПАРК), ФОРМУЛА КИНО, АРПИКОМ, СОЗВЕЗДИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЙ, ЭЛКОМ, ЧЕК-СУ.ВК.
Обследование зданий, оценка строительства, технический и строительный аудит
Строительный аудит - полный контроль целевого расходования кредитных или инвестиционных средств на строительные материалы, оборудование и производство строительно-монтажных работ на объекте коммерческой недвижимости.
Строительный аудит включает в себя детальный контроль строительства, качественно-объемных показателей объекта коммерческой недвижимости, обследование зданий, подтверждение выполнения решений, которые были утверждены и согласованны в проектно-сметной документации, контроль запланированных сроков реализации проекта строительства объекта недвижимости.
Организации для которых интересен строительный аудит: Банки, осуществляющие инвестиционную деятельность, инвестиционные фонды, корпоративные заказчики, а также другие заказчики строительства объектов коммерческой недвижимости.
Принятый порядок реализации аудиторских работ: технический аудит строительства (осмотр зданий) выглядит в виде системы экспертных, профессионально-технических, контрольных и учетно-денежных событий. Они дают доскональное обследование зданий, предоставляют беспристрастную оценку уровня качества строительных работ, идентичность заявленных и практически сделанных размеров работ, освоения предоставленных кредитных денежных средств, а так же разрешают расчетно дать оценку на стоимость окончания строительства.
Строительный аудит компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ – это профессиональный регулярный контроль за соблюдением:
- законности процесса проектирования и строительства;
- освоения сметной стоимости строительства;
- обоснованности превышения сметной стоимости строительства;
- качества строительно-монтажных работ;
- соответствия объемов работ, заложенных проектом и утвержденным заказчиком;
- Контроль ресурсов и соответствия затраченного времени согласованному плану строительства.
Работы по строительному техническому аудиту осуществляются силами штатных сотрудников компании «СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ» и, в случае необходимости, с привлечением лицензированных экспертных организаций, специализированных проектных институтов, инженерно-технических лабораторий.
Мероприятия по техническому аудиту/ строительному аудиту производятся в следующем порядке и объеме:
- проверка оформления разрешительной документации;
- проверка наличия, объема и содержания проектно-сметной документации;
- проверка качества выполнения строительно-монтажных работ;
- проверка объема и стоимости выполненных строительно-монтажных работ;
- проверка сроков строительства;
Проверка разрешительной документации в рамках строительного технического аудита включает в себя анализ комплектности, объема, правильности оформления и сроков действия:
- правоустанавливающей документации;
- исходно-разрешительной документации на проектирование в т.ч. Технического задания, Градостроительного (Архитектурно-планировочного) задания, Градостроительного плана земельного участка, Технических условий на подключение;
- согласований и экспертиз проектно-сметной документации;
- уведомительных и разрешительных документов на строительство;
Обследование зданий
Для получения объективной оценки сметной стоимости незавершенного строительством объекта, на текущий момент, компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ, выполняет обследование зданий в части определения объемов возведенных конструкций в соответствии с проектной документацией и проверку соответствия качества возведенных несущих и ограждающих конструкций проектной документации, техническим нормативным документам.
Заключение об обследовании незавершенного строительством здания составляется на основании:
- визуального осмотра несущих и ограждающих конструкций, отделки, внутренних инженерных систем и наружных коммуникаций;
- выборочного обмера конструкций зданий и сооружений;
- выборочного инструментального обследования конструкций с применением приборов неразрушающего контроля;
- выборочной проверки точности геодезических параметров объекта;
- проверки документов подтверждающих качество и закупочную стоимость использованных материалов, изделий и конструкций (паспортов, сертификатов, накладных);
- проверка соответствия качества примененных материалов проектной документации, нормативно-правовым документам, действующим на территории Российской Федерации;
- изучения данных результатов лабораторных испытаний строительных материалов, изделий и конструкций;
- изучения данных исполнительной технической документации ( в т.ч. актов скрытых работ, актов промежуточной приемки ответственных конструкций);
- изучения данных исполнительной геодезической съемки;
- изучения данных общих и специальных журналов работ.
Результатом обследования здания, определения объемов выполненных работ и оценки соответствия выполненных работ утвержденной проектно-сметной документации является заключение об объемах возведенных конструкций, внутренней отделки, смонтированных инженерных сетей и соответствии объемов возведенных выполненных работ утвержденной проектно-сметной документации.
Результатом обследования качества выполненных строительно-монтажных работ и оценки соответствия качества возведенных несущих и ограждающих конструкций, внутренней отделки, смонтированных инженерных сетей утвержденной проектно-сметной документации и техническим нормативным документам является заключение о соответствии качества выполненных строительно-монтажных работ.
Оценка строительства, оценка незавершенного строительства, оценка сметной стоимости строительства
Следующим шагом по оценке стоимости не завершенного строительством объекта является:
- проверка оплаченных строительно-монтажным организациям объемов и стоимости выполненных работ (на основании данных Справок по форме КС-2, КС-3), на соответствие реальному выполнению, остаточному качеству и проектно-сметной документации;
Плодом обследования здания, установления количества сделанных работ и оценки соответствия сделанных работ одобренной проектно-сметной документации является вывод об количествах построенных сооружений, внутренней обработки, созданных инженерных сетей и соответствии размеров сделанных работ одобренной проектно-сметной документации.
В режиме работ по определению цены неоконченного строительством объекта, инженеры компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ выполняют расчет несделанных размеров работ, нужных для окончания строительства объекта, согласно с проектной документацией, включая:
- расчет оставшихся объемов возведения несущих и ограждающих конструкций, внутренней отделки;
- расчет оставшихся объемов монтажа внутренних инженерных сетей и наружных коммуникаций;
- расчет оставшихся объемов благоустройства прилегающей территории;
По результатам расчета незавершенных объемов строительно-монтажных работ, производится оценка сметной стоимости работ, необходимых для завершения строительства объекта, в том числе:
- оценка стоимости строительства несущих и ограждающих конструкций, внутренней отделки;
- оценка стоимости монтажа внутренних инженерных сетей и наружных коммуникаций;
- оценка стоимости благоустройства прилегающей территории;
Для выполнения работ по обследованию объемов и качества выполненных работ, по оценке сметной стоимости незавершенного строительством объекта и расчету стоимости незавершенных видов строительно-монтажных работ, компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ требуется следующий комплект исходной документации:
- отчет о инженерно-геологических (инженерно-технических) изысканиях;
- проектная документация (стадия РД);
- исполнительная документация в полном объеме по всем разделам, объем которых необходимо подтвердить (котлован, фундаменты, каркас, ограждающие конструкции, фасад, кровля, внутренние стены и перегородки, инженерные системы и сети).
Стоимость работ по строительному аудиту / экспертизе строительства
Расценка работ по строительному техническому аудиту и оценке строительства устанавливается, отталкиваясь от поставленных перед учреждением задач, параметров и размеров обследования предмета строительства, намеченных сроков производства строительно-монтажных работ, технологической сложности предмета строительства, размера и удаленности предмета строительства.
ПОРЯДОК ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ ИСПОЛНИТЕЛЯ
Перед началом финансово-технического аудита производится анализ исходного состояния дел:
1. проверка наличия и комплектности имеющейся у Заказчика
правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации;2. проверка проектной и сметной документации;
3. проверка бюджета проекта реконструкции;
4. проверка календарного плана-графика работ;
5. обследование текущей ситуации на площадке строительства.
На последующих этапах, в рамках регулярного финансово-технического аудита для каждого Объекта аудита осуществляется регулярный (ежеквартальный или иной, по усмотрению Заказчика) мониторинг:
1. объемов, качества выполняемых работ;
2. соответствия выполняемых работ утвержденной проектно-сметной документации и условиям заключенных договоров;
3. соответствия выполняемых работ плану-графику работ
4. целевому расходованию средств из утвержденного бюджета инвестиционного проекта.
СОСТАВ ОТЧЕТНЫХ ДОКУМЕНТОВ
Отчеты по результатам финансово-технического аудита содержат:1. оценку обоснованности расходования кредитных средств на цели строительства (подтверждение соответствия объемов фактически выполненных строительно-монтажных работ и закупленного технологического оборудования (по укрупненным показателям) утвержденным проектным решениям, сметным показателям);
2. подтверждение соответствия выполняемых работ параметрам, запланированным в бюджете строительства;
3. подтверждение соответствия сроков фактически выполненных работ показателям, запланированным в графике производства строительно-монтажных работ;
4. наличие и степень рисков увеличения сроков работ и бюджета строительства;
5. выводы и рекомендации по принятию своевременных мер и последующему контролю устранения выявленных недостатков;
6. приложения, подтверждающие выполнение указанных этапов работ.
Финансово- технический аудит на этапе выбора земельного участка для реализации инвестиционного проекта и сбора исходно-разрешительной документации
Финансово- технический аудит на этапе разработки проектной документации и экспертизы проекта
Финансово - технический аудит на этапе строительства, методика расчета стоимости услуг.
