Строительная экспертиза зданий, строительства, земельных участков
Компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ разрабатывает и осуществляет комплекс экспертных строительных мероприятий, в целях уточнения физических параметров и оценки реального остаточного состояния несущих конструктивных элементов, фасадов, кровли, внутренних стен и перегородок, отделочных работ, внутренних инженерных систем и коммуникаций, оборудования жизнеобеспечения здания.
Первым шагом строительной экспертизы является тщательная проверка исходного состояния дел, правильности оформления и сроков действия правоустанавливающего комплекта, наличия всех необходимых исходно-разрешительных согласований и экспертиз на земельный участок для строительства.
Экспертиза исходного состояния дел включает в себя:
- проверку регламентирующих документов о выделении участка, акта выбора земельного участка и трасс, Градостроительного Плана Земельного Участка, Градостроительного задания;
- проверку технических отчетов по результатам изысканий: инженерно-технических, топографо-геодезических, геогидроморфологических, а также экологических и радиологических обследований территории;
- техническую экспертизу соответствия земельного участка инвестиционным целям и технико-экономическим характеристикам планируемого объекта строительства;
- анализ технических условий и обременений на присоединение ( подключение) объекта строительства к районным, городским муниципальным или ведомственным сетям энергоснабжения.
По результатам экспертиза строительства разрабатывается аналитическое заключение о составе, качестве оформления, сроках разрешенного использования документов, определяющих правовые отношения по земельному участку для будущего строительства. К экспертному заключению прилагается справка- перечень отсутствующих, оформленных ненадлежащим образом документов, или справок, разрешений, согласований и с истекшим сроком давности и, в случае необходимости, рекомендации по оформлению полного комплекта исходных и разрешительных документов на право собственности, проектирования и строительства объекта недвижимости.
Следующим этапом строительной экспертизы начинаются инженерно- технические мероприятия по проверке состава и содержания комплекта проектных материалов стадии «Проектная документация» / стадии «Рабочая документация», анализу проектных и сметных решений на соответствие:
- заданию заказчика (инвестора) на проектирование,
- градостроительному плану и архитектурно-планировочному заданию,
- техническим условиям на подключение к инженерной инфраструктуре города (района),
- действующим нормативным документам Российской Федерации по проектированию и строительству,
- принятым стандартам и требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости целевого функционального назначения;
- сметным расценкам, обоснованности включения повышающих коэффициентов, нормативности затрат.
По итогам проверки проектных материалов оформляется экспертное заключение о соответствии проектных решений и сметной стоимости проекта.
Приложением к отчету оформляются рекомендации экспертов о требуемом объеме и параметрах доработки комплекта проектно-сметной документации для получения необходимых согласований, прохождения государственной экспертизы в строительстве и начала строительно-монтажных работ на объекте.
К отчету может быть приложен проект договора на Генеральное проектирование. Содержание проекта договора будет соответствовать требованиям законодательных и нормативных документов в области градостроительства, а договорные обязательства сторон и порядок выполнения проектных работ, вытекающий из положений договора будут направлены на обеспечение:
- высокого качества и содержания проектных материалов;
- состава необходимого и достаточного для прохождения согласований, получения положительного заключения экспертизы и осуществления строительства;
- запланированного срока разработки проектной документации;
- действенного контроля над ходом проектных работ;
- соблюдения стоимости проекта;
После завершения экспертиза проектной документации, специалисты переходят к анализу порядка и хода работ по строительству, включая проверку заключенных подрядных договоров, утвержденного плана-графика строительства, инвестиционного бюджета строительного проекта.
Строительная экспертиза на этапе строительства включает сверку соответствия объема и стоимости выполненных и предъявленных к оплате работ утвержденной сметной стоимости строительства и договорным обязательствам подрядных организаций.
Завершением строительной экспертизы является подтверждение качества строительства на всех этапах строительно-монтажных работ, включая:
- соответствие применяемых строительных материалов и конструкций;
- соблюдение технологически производства работ;
- соблюдение на строительной площадке правил производства работ и техники безопасности, пожарной безопасности, мероприятий по охране труда;
- соблюдение лабораторных, исследовательских и экспертных процедур, инструментальный контроль;
- соблюдение правил приемки результатов выполненных строительно-монтажных работ;
- выявление брака и порядок устранения выявленных дефектов.
По результатам строительной экспертизы, специалисты производят выявление, идентификацию проектных рисков, качественно-количественный анализ и градацию рисков по степени влияния на цели, результат строительства, оценку вероятности наступления этих рисков и возможных последствий для инвестиционного проекта.
По итогам осуществления строительной технической экспертизы заказчик имеет возможность разработать эффективные процедуры внутреннего контроля и реализовать превентивные мероприятия по недопущению:
- появления брака в строительстве;
- срыва запланированных сроков работ;
- превышения сметной стоимости строительства;
Экспертиза проектно-сметной документации
В порядке осуществления строительной экспертизы, инженеры компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ осуществляют экспертизу Проектно-сметной документации, которая в заключается в проверке:
- проектной документации на соответствие:
- Техническому заданию на проектирование,
- Градостроительному (Архитектурно-планировочному) заданию,
- Техническим условиям,
- нормативно-правовым документам, действующим на территории Российской Федерации,
- стандартам соответствующей классификации объектов недвижимости;
- качества и эффективности проектных решений;
- комплектности, объема, содержания проектной документации стадии «Проектная документация» / стадии «Рабочая документация».
По результатам проверки проектной документации, эксперты приступают к рассмотрению сметной документации на реализацию инженерно-технических исследований, строительно-монтажных работ, доставку и сбор инженерного и технологического снабжения, который выполняется на соответствие:
- проектным решениям;
- нормативно-правовым документам, действующим на территории Российской Федерации;
- правильности применения расценок, повышающих коэффициентов, норм косвенных затрат.
Итоги работы по экспертизе проектно-сметной документации оформляются официальным письменным отчетом о соответствии рассмотренной документации параметрам проверки.
К отчету прикладываются выводы и рекомендации аудиторов компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ об объеме доработки комплекта проектно-сметной документации в объеме необходимых для прохождения согласований, получения положительного заключения экспертизы и производства строительно-монтажных работ на объекте.
По заданию заказчика аудиторы компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ разработают проект договора на разработку комплекта проектно-сметной документации, с надлежащим качеством и в объеме, необходимом и достаточном для прохождения согласований, получения положительного заключения экспертизы и строительства объекта.
Положения Проекта договора по составу и содержанию будут максимально гарантировать заказчику достижение результата работ Генерального проектировщика качественно, в срок, установленный Календарным планом-графиком выполнения работ по инвестиционному проекту.
Договорные обязательства Генерального проектировщика и порядок выполнения его работ, вытекающие из положений Проекта договора будут обеспечивать:
- возможность постоянного контроля выполнения работ со стороны заказчика,
- проектирование в 3 стадии: Предпроектные проработки – Проектная документация –Рабочая документация,
- фиксированные сроки окончания этапов проектирования,
- фиксированную цену договора на весь объем проектных работ, на весь срок проектирования (без применения поправочных, повышающих инфляционных коэффициентов)
Проект договора будет соответствовать требованиям законодательных и нормативных документов в области разработки проектной документации и положениям ГК РФ.
Экспертиза стоимости и объемов строительства. Экспертиза строительных рисков
Экспертиза строительства включает анализ заключенных договоров, графика строительства объекта, степени готовности объекта в т.ч. объема и стоимости выполненных работ и подготовку заключения о целевом использовании кредитных средств.
Экспертиза строительства начинается с анализа существующих договорных отношений и обязательств всех участников инвестиционного строительного проекта, включая определение предмета и условий заключенных договоров, ответственности и обязанностей подрядчиков, срока выполнения работ, стоимости работ.
Строительные эксперты определяют состав работ по инвестиционному строительному проекту, детализацию основных технологических операций строительного проекта, уточняют взаимосвязи технологических циклов, разграничение ответственности между подрядчиками и исполнителями.
На следующем этапе экспертизы строительства, инженеры компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ оценивают «Сводный план реализации инвестиционного строительного проекта», краткосрочных планов-графиков этапов работ.
По готовности результатов анализа состава работ по инвестиционному строительному проекту и длительности этапов работ и отдельных технологических операций, эксперты переходят к изучению и оценке реалистичности запланированного Бюджета инвестиционного строительного проекта. Анализ Бюджета включает определение состава и количества ресурсов (людей, оборудования, материалов), необходимых для выполнения всех строительных, технических и организационных этапов работ, оценку рыночной стоимости ресурсов, необходимых для выполнения этих работ.
В том случае, если финансирование строительного проекта уже открыто, а сам проект находится в процессе реализации, строительная техническая экспертиза включает проверку (расчет) сметной стоимости строительно-монтажных работ на соответствие проектным решениям, нормативно-правовым документам, правильности применения расценок, повышающих коэффициентов, норм затрат.
Следующим шагом строительной экспертизы является контроль качества строительства, который включает регулярный технический надзор на всех этапах строительно-монтажных работ, входной контроль качества используемых материалов, контроль соблюдения технологии строительства, контроль соблюдения на объекте правил техники безопасности, пожарной безопасности, охраны труда, организацию и проведение лабораторных, исследовательских и экспертных процедур, инструментальный контроль, приемку и дефектовку результатов выполненных строительно-монтажных работ, контроль устранения выявленных дефектов.
Последним этапом работ, в задачи экспертизы строительства входит идентификация, качественный и количественный анализ строительных рисков, градация рисков по степени влияния на цели инвестиционного проекта, оценка вероятности наступления этих рисков, оценка последствий наступления рисков.
Итогом работ по строительно-технической экспертизе является разработка превентивных мероприятий по недопущению наступления строительных рисков: ухудшения качества, срыва сроков строительства, увеличения стоимости строительства или эффективных процедур ликвидации последствий строительных рисков.
Экспертиза качества строительства
Для обеспечения независимой экспертизы качества зданий и сооружений, компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ имеет в своем распоряжении мобильную контрольно-измерительную лабораторию, оснащенную аппаратурой неразрушающего контроля и технической диагностики (НКиТД), которая позволяет объективно определить прочностные характеристики грунтов, оценить состояние строительных материалов и конструкций, выявить скрытые дефекты, замерить физические параметры температуры и влажности любых поверхностей, освещенности, загазованности, скорости движения воздуха, осуществить проверку шумов и вибрационных характеристик инженерного (технологического) оборудования.
Инженеры -эксперты компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ используют при проведении оперативной строительной экспертизы и обследовании качества зданий и сооружений современные приборы неразрушающего контроля и технической диагностики, которые предоставляют возможность непосредственно на объекте строительства, в сжатые сроки произвести измерения контрольных параметров строительства, выполнить анализ результатов и сформулировать требования по устранению недостатков.
Виды контрольно-измерительных исследований при обследовании качества зданий и сооружений и строительно-технической экспертизе
Контрольно-измерительная лаборатория компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ, оснащенная приборами неразрушающого контроля и технической диагностики позволяет инженерам технического надзора (технадзора) выполнять следующие виды технических экспертиз при обследовании зданий:
ГРУНТЫ и ОСНОВАНИЯ
Динамическое измерение плотности грунта - контроль качества подготовки насыпного грунтового основания (крупнозернистого и смешанного),
определение значения несущей способности грунта и динамического модуля деформации.
БЕТОНЫ
- Ультразвуковая дефектоскопия и толщинометрия бетона;
- Измерение прочности бетона;
- Измерение защитного слоя бетона, диаметра и расположения арматуры;
- Измерение морозостойкости тяжелых и легких бетонов на цементном вяжущем.
МЕТАЛЛОКОНСТРУКЦИИ
- Ультразвуковой контроль качества сварных швов;
- Вихретоковая дефектоскопия металла -обнаружение поверхностных и подповерхностных дефектов в магнитных и немагнитных материалах, измерение глубины обнаруженных дефектов (трещины, закаты в трубах и плоских поверхностях, в том числе с нанесенной на контролируемую поверхность диэлектрической изоляции;
- Толщиномерия покрытий /дефектоскопия покрытий - измерение толщин лакокрасочных, гальванических и иных немагнитных проводящих и непроводящих покрытий, наносимых на ферромагнитный металл. Кoнтpoль сплoшнocти пoлимepныx, эпoкcидныx, эмaлeвыx и битyмныx изoляциoнныx пoкpытий мaгиcтpaльныx тpyбoпpoвoдoв;
ОГРАЖДАЮЩИЕ КОНСТРУКЦИИ
Тепловизионный контроль ограждающих конструкций - измерение бесконтактным способом температуры на поверхности объекта и обнаружения скрытых дефектов в ограждающих конструкциях здания.
ОТДЕЛОЧНЫЕ МАТЕРИАЛЫ
Адгезиметрия- измерение прочности сцепления керамической плитки, фактурных покрытий, штукатурки, защитных, лакокрасочных покрытий с основанием (металлом, древесиной, бетоном и другими подложками)
ИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ
- Шумо-виброанализ- измерение и анализ шумов и вибрационных характеристик инженерного технологического оборудования
- Анемометрия - измерение скорости направленных воздушных потоков в вентиляционных системах;
- Пирометрия- бесконтактное измерение температуры оборудования, находящегося под напряжением, в движении или труднодоступных местах;
- Энергомониторинг - измерение и регистрирование показателей качества электрической энергии и работы электросети.
ОКРУЖАЮЩАЯ СРЕДА
- Люксометрия - измерение в помещениях освещенности в видимом диапазоне спектра;
- Термогигрометрия- контроль параметров относительной влажности, абсолютной влажности, точки росы, температуры воздуха и поверхностей;
- Газовый контроль – измерение концентраций паров веществ в воздухе, обнаружение мест утечек паров и газов из технологического оборудования;
Экспертиза земельных участков, строительно-техническая экспертиза
Целью экспертизы земельного участка является экспертиза возможности размещения объекта недвижимости на данном земельном участке, оценка соответствия земельного участка действующим нормативно-правовым актам РФ в области градостроительства, оценка возможности и расчет стоимости подключения к городским инженерным сетям, анализ транспортной инфраструктуры в районе земельного участка, оценка возможных обременений и ограничений земельного участка.
Одним из главнейших целей экспертизы и оценки земельной площади считается проверка соответствия территории функционирующим нормативно-правовым актом РФ в сфере градостроительства для расположения объекта коммерческой недвижимости и установления, вероятных архитектурно-градостроительных, инфраструктурных, экологических, санитарно-защитных отягощений.
Специалисты компании изучают результаты инженерно-геологических изысканий и дают заключение о соответствии геоморфологии (характере залегающих на участке строительства грунтов) расчетной конструктивной нагрузке проектируемого здания и инженерно-геологических ограничениях участка.
В экспертном заключении о результатах геологических изысканий анализируется соответствие:
- физико-географических условий;
- геологического строения;
- гидрологических условий;
- физико-механических свойств грунтов;
- физико-геологических процессов и явлений;
для размещения запланированного объекта коммерческой недвижимости, делаются соответствующие выводы и предлагаются рекомендации о компенсирующих мероприятиях.
Экспертиза земельного участка под строительство невозможна без анализа условий подключения к городским инженерным сетям, который начинается со сбора информации о действующих в городе (районе) энергоснабжающих организациях и установленных тарифах на присоединение к сетям:
- электроснабжения (1 кВт);
- теплоснабжения (1Гкал/час);
- водоснабжения (1м.куб./день);
- канализования (1м.куб./день);
- газоснабжения (1м.куб./день);
- ливневой канализации (1м.куб./день);
По итогам анализа условий подключения к городским инженерным сетям формируется «Справка о действующих в городе (районе) энергоснабжающих организациях (с реквизитами) и установленных тарифах на подключение», к которой прилагаются копии документов, устанавливающих тарифы на присоединение к городским инженерным сетям.
Одной из важнейших задач экспертизы земельного участка является определение возможных точек подключения и оценка стоимости подключения к городским инженерным сетям.
Результаты анализа возможных точек подключения к городским (районным) инженерным сетям оформляется в виде карт-схем возможных точек подключения (с указанием владельца сети), к картам-схемам возможных точек подключения прилагается заключение о возможных обременениях при подключении к городским инженерным сетям.
Итогом оценки стоимости подключения к городским (районным) инженерным сетям является сметный расчет предполагаемой схемы подключения к сетям (включая расчет стоимости проектных работ).
В задачи экспертизы земельного участка входит анализ необходимости, возможности условий и оценка стоимости выноса (перекладки) внутриплощадочных сетей, а так же демонтажа зданий и сооружений (в т.ч. зеленых насаждений), существующих на земельном участке.
В процессе строительно-технической экспертизы земельного участка производится анализ транспортной доступности земельного участка, оценка возможности и особенностей примыкания к городской транспортной инфраструктуре, проверка необходимости организации дополнительных подъездных путей (заездов и выездов) на участок. Так же проверяется наличие градостроительных проработок по развитию дорожно-транспортной инфраструктуры вблизи земельного участка, наличие схемы организации дорожно-транспортного движения. По итогам анализа транспортной инфраструктуры земельного участка определяется порядок согласования, проектирования и строительства транспортной развязки ( в т.ч. список необходимых согласований для организации транспортной развязки).
Отчет по итогам строительно-технической экспертизы земельного участка отражает результаты анализа:
- местоположения участка и ближайшего окружения;
- соответствия участка действующим нормативно-правовым актам РФ в области градостроительства для размещения планируемого объекта коммерческой недвижимости;
- характеристики вида разрешенного использования и градостроительного зонирования земельного участка;
- возможных архитектурно-градостроительных, инфраструктурных, экологических, санитарно- защитных обременений и ограничений участка;
- стоимости подготовительных работ на изучаемом земельном участке.
Результаты строительной экспертизы здания
В результате строительной экспертизы разрабатывается техническое заключение, в состав которого входит:
- краткое описание существующего здания, его объемно-планировочного и конструктивного решений;
- фотофиксация дефектов, обнаруженных в ходе технического обследования;
- результаты технического обследования отдельных конструкций (стен, фундаментов, кровли) с подробным описанием конструкций, дефектов, рекомендациями по дальнейшей эксплуатации или усилению конструкции (все согласно действующим нормам);
- результаты лабораторных испытаний и исследований;
- выводы по результатам проведенного обследования о возможность эксплуатации здания в текущем состоянии, возможности увеличения нагрузки или изменения расчетной схемы после реконструкции или перепланировки;
- развернутый вывод с рекомендациями по усилению отдельных конструкций и дальнейшей эксплуатации всего здания (помещения), а также прогнозными характеристиками конструкций здания и дальнейшего использования их после реконструкции, перепланировки или усиления;
- графическая часть с чертежами, в том числе обмерочные чертежи (при необходимости);
- расчетная часть с поверочными расчетами отдельных конструкций (при необходимости);
- приложения с нашими лицензиями;
- приложения, предоставленные заказчиком (планы БТИ, материалы проекта и т.п.).
Кое-какие из приведенных работ могут не входить в состав программы строительной экспертизы, это зависит от особенности объекта осмотра, его состояния и функций, назначенных техническим заданием.
Строительная экспертиза Объекта начинается с даты получения полного комплекта исходной документации. Реестр исходной документации направляется Заказчиком Исполнителю для анализа за 5 рабочих дня до предполагаемой даты начала работ по Договору.
Строительная экспертиза производится в соответствии с действующими на территории Российской Федерации нормативными документами и подзаконными актами, в том числе требованиями строительных нормам и правил.
Техническое обследование состояния инженерного оборудования и сетей здания
Компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ производит экспертизу инженерных систем объекта на соответствие проектной документации, проводит визуальный осмотр состояния инженерного оборудования, коммуникаций, оконечных устройств, фиксирует состояние систем, фотографирует и готовит перечень выявленных замечаний.
В рамках экспертизы инженеры проводят выборочную проверку эксплуатационных характеристик оборудования с помощью измерительных приборов, проверку предоставленной Заказчиком технической документации (журналы работ по Техническому обслуживанию, акты выполненных работ по Техническому обслуживанию данных систем), результатов лабораторных замеров, предписаний органов государственного надзора и их исполнения.
На основании полученных данных визуального осмотра и инструментального контроля, проводится анализ индивидуальной работоспособности инженерных систем и формируется перечень возможных причин выхода из строя оборудования и элементов оборудования внутренних инженерных систем и составляются рекомендации по восстановлению работоспособности обследованных систем.
На основании полученных фактических данных с учетом утвержденных Заказчиком рекомендаций по восстановлению работоспособности обследованных систем может быть произведен расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ в сметно-нормативной базе ТСН-2001 г. Москвы.
Результаты технического обследования состояния инженерного оборудования и сетей здания
В результате технического обследования разрабатывается технический отчет, в состав которого входит:
- краткое описание существующих систем здания;
- фотофиксация дефектов, обнаруженных в ходе технического обследования;
- результаты технического обследования по каждой отдельной инженерной системе с подробным описанием оборудования, дефектов (Акты технического состояния оборудования с указанием наиболее серьезных дефектов оборудования);
- результаты измерений параметров работы оборудования (Карты проведенных замеров);
- выводы по результатам проведенного обследования о возможности эксплуатации инженерных систем здания в текущем состоянии;
- рекомендации по ремонту, замене, модернизации отдельных элементов оборудования или систем (План мероприятий по улучшению технического состояния оборудования)
- рекомендации по дальнейшей эксплуатации инженерных систем здания после ремонта, замены или модернизации (План мероприятий по ТОиР);
- перечень оборудования, подлежащего консервации или списанию исходя из его фактического состояния, дальнейшая эксплуатация которого не эффективна;
- Экспертиза правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации
- Экспертиза проектно-сметной документации
- Экспертиза стоимости и объемов строительства. Экспертиза строительных рисков
- Экспертиза качества строительства
- Виды контрольно-измерительных исследований при обследовании качества зданий и сооружений и строительно-технической экспертизе
- Экспертиза земельных участков, строительно-техническая экспертиза
