СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ, осуществляет организацию и менеджмент инвестиционных проектов в области строительных работ коммерческой недвижимости, участвует в процессе оформления полного пакета документов, в том числе исходно-разрешительной и правоустанавливающей. Персонал компании принимает активное участие в сопровождении разработки полного комплекта проектно-сметной документации, регламентном согласовании и инжиниринге проекта, строительном аудите при проведении строительно-монтажных работ в полном объеме и сдачи объекта приемной комиссии в эксплуатацию в соответствии с требованиями законодательства. Технический заказчик СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ является гарантом надежного и полного завершения работ, выполняя строительно-технический экспертный аудит каждого этапа строителсьвта, от экспертизы земельного участка до завершения строительства здания.
Основной задачей СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ, как основного технического заказчика, является отстаивание экономико-правовых интересов Инвестора, предельно возможное снижение рисков строительства, повышение стоимости сооружения по завершению строительных работ, обеспечение соблюдения сроков и требований качества, а также оговоренного бюджета проекта.
СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ, как технический заказчик выполняет от имени Инвестора или банковской финансовой группы все действия, в рамка закона, направленные на своевременное и надлежащее производство любых работ по строительству Объекта недвижимости, в соответствии с утвержденным Техническим заданием инвестора и проектно-сметной документацией.
Полный перечень функций и задач СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ - Технического Заказчика, включает в себя:
Мы выполняем работу по организации и управлению строительством в следующих формах :
выполнение функции Технического заказчика
выполнение функции Генерального подрядчика
выполнение функции Технического надзора
финансово-технический аудит
Деятельность компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ по управлению и организации инвестиционного проекта строительства в первую очередь предусматривает комплексный аудит и проверку интересов инвестора, а также исходного состояния проекта или незаконченного строительством объекта, в том числе обладание и качество документации: правоустанавливающей, инженерно-технической, исходно-разрешительной. Цель подобного анализа – изучение строительных мощностей, действительного состояния дел в инвестиционном проекте, оценка инвестиционной привлекательности, поиск и распознавание «подводных камней» проекта.
Полный объём анализа, в зависимости от целей Заказчика, может включать инспекионно-ревизорную проверку или комплексную оценку полного ряда аспектов состояния Объекта.
Проверка инвестиционного строительного Проекта начинается с изучения исходного состояния дел, и выполнения комплекса контрольных мероприятий:
Определение исходного состояния Проекта
анализ целей и задач Проекта, Бюджета Проекта, сроков реализации Проекта;
изучение заключенных договоров, договорных обязательств существующих участников Проекта.
сверка договорных обязательств, реальных результатов работы, освоенных средств;
Проверка разрешительной документации / анализ комплектности, объема и правильности оформления/:
правоустанавливающей документации;
исходно-разрешительной документации на проектирование в т.ч. Технического задания Инвестора, Градостроительного (Архитектурно-планировочного) задания на проектирование, Технических условий на подключение;
согласований и экспертиз проектно-сметной документации;
уведомительных и разрешительных документов на строительство;
Анализ проектной документации:
результатов инженерно-геологических (технических, экологических) изысканий;
проверка проектной документации на соответствие:
Техническому заданию на проектирование,
Градостроительному (Архитектурно-планировочному) заданию,
Техническим условиям,
нормативно-правовым документам, определяющим комплектность, объем, правильность оформления,
стандартам соответствующей классификации объектов недвижимости;
качества и эффективности (оптимальности) проектных решений;
Анализ сметной документации на соответствие:
проектным решениям;
нормативно-правовым документам, действующим на территории Российской Федерации;
правильности применения расценок, повышающих коэффициентов, норм косвенных затрат.
В порядке изучения ситуации инвестиционной привлекательности и проверки Технического задания Инвестора с точки зрения инвестиционного обоснования строительства объекта, группа компаний СЕВЕРИН разрабатывает «Архитектурную и Функциональную Концепцию» объекта.
«Архитектурная и Функциональная концепция» предлагает наиболее эффективное бизнес наполнение инвестиционного объекта недвижимости (состав якорных и других арендаторов), оптимальное соотношение площадей арендной и общей, выявляются основные показатели технико-экономического потенциала объекта, такие как:
общая площадь участка;
площадь застройки;
общая площадь здания;
объем подземной и объем надземной части;
количество и размещение машиномест на прилегающей территории и подземной парковке.
В Концепции учитывается специфика месторасположения участка, градостроительные особенности конкретного города или района, уровень развития необходимой инженерной инфраструктуры, транспортная доступность, сложившиеся местные административные условия.
Перспектива развития объекта недвижимости оценивается в разрезе сложившейся на сегодняшний день плотности конкурентной среды, существующего спроса, удовлетворенной (неудовлетворенной) потребности в арендных площадях, диапазона арендных ставок, конъюнктуры рынка с учетом прогнозируемых перспектив развития региона на ближайшие 3-5 лет развития.
На основании объемно-планировочных решений Концепции объекта рассчитывается укрупненная сметная стоимость строительства (объем инвестиционных вложений), предполагаемый годовой валовой доход, годовой размер эксплуатационных и операционных расходов, укрупненный расчет энергопотребления объекта.
Разработка «Архитектурной и Функциональной концепции» завершается оценкой окупаемости объекта с учетом факторов влияния, выводами об инвестиционной привлекательности данного проекта и рекомендациями по вариантам развития объекта.
В состав «Архитектурной и Функциональной концепции» входят текстовые графические материалы, в т.ч. пояснительная записка, поэтажные планы, разрезы, фасады, карты, схемы, таблицы, диаграммы.
Оформление исходно-разрешительной документации
В ходе подготовки к проектированию и строительству здания, компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ берёт на себя обязанности по составлению и согласованию Буклета «Предпроектные проработки», подготовке целого комплекта Исходно-разрешительной документации (АРИ), контролирует согласование всей разработанной проектной документации, принимает участие в защите проектных решений во всех органах государственной экспертизы.
Согласно «Положению о порядке подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории города Москвы» и «Положению о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве» установлен следующий порядок проведения подготовительных работ:
1. ЭТАП. Разработка и согласование Буклета «Предпроектные проработки»
Новое строительство, реконструкция (реставрация), а так же капитальный ремонт здания с перепланировкой и изменением его функционального назначения начинается со сбора и оформления комплекта необходимой документации для разработки Буклета.
Порядок работ Технического Заказчика по подготовке и согласованию буклета:
разработка Архитектурной Концепции объекта, согласование с Инвестором,
предпроектная проработка размещения объекта, анализ участка, согласование Эскиза №1 с участием НИиПИ Генплана, ОПС Мосгоргеотреста, АПУ округа, Префектуры, ГлавАПУ Москомархитектуры;
оформление Буклета для регламентной комиссии ГлавАПУ Москомархитектуры;
В состав Буклета входят следующие документы:
Распорядительно-правовые документы, и документы, регламентирующие земельно-имущественные отношения (Постановление правительства, Распоряжение, Акт, Договор аренды земли, Свидетельство о собственности и т.п.),
Ситуационный план (Эскиз №1),
Пояснительная записка,
Генплан (схема),
поэтажные планы (схемы)
разрезы (схемы),
фасады,
развертка по улице,
существующая ситуация (фотография),
фотомонтаж.
2. ЭТАП. Оформление комплекта Исходно-разрешительной документации (АРИ)
Далее, в соответствующий орган муниципальной власти, от имени Заказчика-Застройщика (Технического Заказчика) СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ подается Заявка (Задание) на разработку комплекта Исходно-разрешительной документации (АРИ).
Порядок работ Технического Заказчика по получению комплекта материалов ИРД:
получение Заключений согласующих организаций: ЦГСЭН, УГПН, Штаб ГО и ЧС, Мослесопарк, Москомзем, Москомимущество, Москомприрода;
получение Заключения государственной экологической экспертизы;
Получение Градобоснования.
3. ЭТАП. Инженерно-геологические (технические) изыскания (ИГИ).
В ходе подготовки и сбора необходимой документации для проектирования, компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ готовит полное Техническое задание на ряд работ: инженерно-геологические, а также на инженерно-технические изыскания (изучение геологического строения почв участка и других его особенностей: состава, строения и свойств грунтов, состояния несущих конструкций, обследование состояния фундаментов), разрабатывает и оформляет договора на проведение всех работ, контролирует ход текущего строительства и оценивает результаты выполненных работ;
4. ЭТАП. Технические условия (ТУ).
Для создания благополучных технических условий на присоединение к необходимым ИС, компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ готовит Технико-экономическое обоснование (ТЭО) инвестиционного Проекта, разрабатывает предварительный укрупненный расчет полного энергопотребления всего объекта, а также по всем видам систем жизнеобеспечения объекта недвижимости: электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, канализирование, после этого, подаются Заявки, собираются, готовятся и обрабатываются. Предварительные данные необходимых технических условий присоединения к коммуникационным сетям: МКС Мосэнерго, Теплосети Мосэнерго, Мосводоканала, Мосгаза.
В итоге, оформляется Заключение по инженерному обеспечению объекта, включающее согласованный вышеперечисленными службами Эскиз №2 и предварительные технические условий присоединения объекта.
Согласование и экспертиза проектной документации
Сопровождение Проекта
В рамках выполнения работ по техническому сопровождению проектирования объекта недвижимости, СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ в первую очередь составляет и согласовывает с Инвестором Общее Техническое задание на разработку и строительство, и, в последующем, все технические задания на инженерно-технические системы объекта строительства, и главные технологические процессы бизнес-операторов объекта недвижимости.
Технический Заказчик отвечает за определение объема задач, необходимых для Генпроектной организации, разработку и оформление договора на подготовку полной проектной документации.
В ходе выполнения разработки документации, Технический Заказчик отвечает за обеспечение Генпроектировщика всей требуемой информацией для успешного проектирования объекта строительства, согласует и проверяет наличие, состав выдаваемой проектной документации и соответствие требованиям проектных решений.
Технический Заказчик с Генпроектировщиком разрабатывает Техническое задание на исследование грунтов участка (несущих конструкций, фундаментов), приводит в надлежащий вид договоры, сопровождает и оценивает результаты инженерно-геологических или инженерно-технических изысканий на участке (состав и свойства грунтов, состояние несущих конструкций и фундаментов здания реконструкции).
Специалисты компании следят за соблюдением в проектных решениях всех требований утвержденного Инвестором Технического задания и Бизнес-плана, оценивают эффективность и рентабельность объемно-планировочных, конструктивных, а также технологических решений, эффективный состав и модели запроектированного инженерно-технического оборудования и техники.
Подготовка и подача проектной документации на согласование в государственные органы надзора
Технический Заказчик- СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ, совместно с Генеральным Проектировщиком проходит согласование и утверждение Проекта (архитектурно-градостроительного решения) в Главном Архитектурно-планировочном управлении города (или ином согласующем органе муниципальной власти) и в государственных органах надзора: ЦГСЭН, УГПН, АПУ округа, Теплосети, Водоканале, Энергосбыте, Энергонадзоре и т.п.
Защита проектных решений в органах государственной экспертизы
Для проверки всей проектной документации на соответствие требованиям ИРД, Заданию на проектирование, согласованному с архитектурно-градостроительным заданием, всем техническим условиям и существующим СНиПам, Технический Заказчик - компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ, выносит инвестиционный Проект на независимую государственную экспертизу в необходимые государственные органы, защищает и сопровождает проектные решения и вносит, совместно с Генеральным проектировщиком, требуемые изменения по полученным замечаниям.
Управление строительством
Стоит отметить, что компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ защищает исключительно интересы Инвестора при строительстве Объекта недвижимости. Реализует от имени Инвестора все правомерные действия и решения, необходимые для своевременного и соответствующего требованиям производства всех работ по строительству инвестиционного Объекта.
Для выполнения взятых на себя обязательств по подготовке, разработке, управлению и надзору за строительством Объекта, Технический заказчик - СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ выполняет комплекс экспертных, управленческих, организационных, ревизионно-контрольных, а также финансово-технических средств и работ по строительству, позволяющих обеспечить полноценный контроль ключевых и важных аспектов инвестиционного строительного проекта, а именно:
законности процесса проектирования и строительства;
целевого расходования инвестиционных (кредитных) средств на строительство объекта коммерческой недвижимости; бюджетной дисциплины; прозрачности освоения инвестиционных средств;
выполнения проектных решений и достижения в ходе строительства качественно-объемных характеристик объекта, утвержденных в проектно-сметной документации;
надлежащего качества производства строительно-монтажных работ
запланированных сроков реализации проекта;
Профессиональное управление компанией СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ инвестиционным строительным проектом на всех этапах его жизненного цикла позволяет избежать таких типичных для российского строительства проблем, как:
срыв сроков строительства;
увеличение бюджета строительства;
снижение качества готового объекта;
наличие ошибочных архитектурных, конструктивных и инженерных решений;
неисполнение договорных обязательств подрядчиками, поставщиками.
Управление строительными проектами в компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ представляет собой гибкий системный эффективный подход к выполнению требований Заказчика, обеспечению неизменно высокого качества строительства, технологически грамотной организации процесса строительно-монтажных работ.
Управление проектами в компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ производится командой высококлассных специалистов, руководствующихся разработанными в Компании «Сводом правил управления проектами», «Регламентом обеспечения качества строительства», которые являются неотъемлемой частью Системы менеджмента качества (СМК) компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ, действующей в соответствии с требованиями международных стандартов ISO.
Процесс управления строительными проектами в компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ организован в соответствии с рекомендациями и правилами FIDIС – Международной федерации инженеров-консультантов.
Выполнение поставленных задач по организации и управлению строительством осуществляются силами штатных сотрудников компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ выделенных в группу управления Проектом.
Группа управления Проектом составляется с учетом объема и специфики поставленных задач, площади, технологической сложности и удаленности объекта.
Состав рабочей группы управления Проектом, включает, но не ограничивается следующими специалистами:
Руководитель проекта;
Инженер проекта;
Инженер технического надзора;
Инженер-геодезист;
Инженер лаборатории Неразрушающего Контроля и Диагностики (НКД);
Инженер-сметчик;
Специалист по работе с органами государственного контроля и надзора;
Работа компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ по выполнению своих обязательств по управлению строительными проектами осуществляться в форме:
Организации выездного офиса и постоянного пребывания специалистов на строительной площадке;
Регулярного инспекционного контроля ведущих специалистов головного офиса компании.
Осуществляя функцию Технического заказчика строительства, компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ управляет совместной работой участников инвестиционного проекта, контролирует строительство объекта в строгом соответствии с высокими стандартами качества, обеспечивает выполнение запланированных сроков производства строительных работ и гарантирует соблюдение бюджета проекта.
Специалисты компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ осуществляют организацию совместной работы участников строительно-монтажных и проектных работ, координацию действий строительно-монтажных подрядчиков, Генпроектировщика, государственных и сторонних организаций, обеспечение эффективного взаимодействия между участниками работ, посредством:
разработки и контроля соблюдения «Сводного Плана производства работ», «Бюджета строительства», «Протокола разграничения обязанностей и ответственности Участников работ»,
регулярного отслеживания исполнения участниками работ принятых на себя договорных обязательств,
приемки или обоснованного отклонения результатов выполненных работ.
Мобилизация строительства
На основании утвержденного и согласованного в установленном порядке Проекта, имеющего положительные результаты экспертизы, Технический Заказчик / Генеральный подрядчик оформляет в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН или ином надзорном органе муниципальной власти) Разрешение на производство строительных работ и открывает в Объединении административно-технических инспекций (ОАТИ) Ордер на право производства подготовительных и земляных работ.
В обязанности Технического Заказчика / Генерального подрядчика, СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ, по подготовке, организации строительства объекта входит:
Подготовка комплекта тендерной документации и проведение конкурса на производство всего цикла или отдельных частей работ;
Определение объемов работ и разграничение ответственности подрядных организаций;
Оформление договоров со всеми участниками работ;
Разработка и согласование со всеми участниками строительства плана-графика производства работ;
Разработка бюджета строительства объекта;
Разработка порядка охраны и режима объекта, оформление договора охраны объекта;
Подготовка документации для страхования объекта, оформление договора страхования объекта;
Приемка проектной документации по комплектности, объему и качеству, и ее выдача «в производство работ»;
При освоении строительной площадки и мобилизации строительства, Технический Заказчик / Генеральный подрядчик, СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ, выполняет мероприятия по:
Освобождению территории, оформлению сноса зданий, попадающих в зону застройки;
Проведению натурных археологических исследований;
Выносу и перекладке сетей;
Разбивке красных линий, осей здания, выносу репера в натуру;
Освоению стройплощадки (устройство временного забора, временных зданий, временных дорог, установка биотуалетов, устройство мойки колес);
Устройству временных сетей (энергоснабжения, водоснабжения, канализации).
Управление строительно-монтажными работами
В процессе управления строительно-монтажным работами, компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ осуществляет планирование, организацию всего цикла строительно-монтажных, отделочных, пуско-наладочных работ и несет солидарную ответственность за:
достижение заложенных в Проекте характеристик объекта;
соблюдение объема, качества и сроков строительно-монтажных работ в строгом соответствии с требованиями утвержденного Проекта и СНиП;
эффективную координацию и взаимодействие участников строительства;
Управление строительством осуществляется посредством регулярного контроля основных параметров Проекта и своевременного эффективного реагирования в критических ситуациях, по системе управления строительными рисками.
«Свод правил управления инвестиционным строительным проектом» компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ строится на следующих принципах управления:
1. Управление целями Проекта строительства, которое включает в себя основные процедуры, обеспечивающие точное достижение целей Проекта:
определение долгосрочных инвестиционных целей Проекта совместно с Заказчиком; оформление «Технического задания Проекта»;
доведение целей и задач Проекта в целом и каждого участка ответственности в частности до всех участников Проекта (проектировщиков, подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков, консультантов, экспертов);
обеспечение соблюдения участниками Проекта точного достижение целей Проекта.
обоснованная корректировка тактических задач в соответствии с изменяющимися условиями окружающей действительности и временем;
2. Управление сроками реализации Проекта строительства, которое включают в себя следующие основные процедуры, обеспечивающие своевременное завершение Проекта:
определение состава работ: разбивка полного цикла Проекта на составные технологические операции;
составление взаимосвязей между операциями, распределение границ ответственности между исполнителями операций; оформление «Протокола разграничения обязанностей и ответственности участников Проекта»;
оценка длительности отдельных операций, разработка и оформление «Сводного плана реализации Проекта», краткосрочных Планов-графиков этапов работ;
регулярный контроль выполнения «Сводного плана реализации Проекта», краткосрочных Планов-графиков этапов работ;
осуществление координации и взаимодействия всех участников процесса, решение спорных или конфликтных ситуаций;
контроль своевременного и непрерывного финансирования всех участников процесса строительства объекта;
обоснованная корректировка «Сводного плана реализации Проекта»;
3. Управление стоимостью Проекта включает в себя процедуры, обеспечивающие строгое соблюдение запланированного «Бюджета Проекта»:
определение состава и количества ресурсов (людей, оборудования, материалов), необходимых для выполнения операций Проекта.
оценка рыночной стоимости ресурсов, необходимых для выполнения операций Проекта; формирование и оформление общего «Бюджета Проекта».
проверка (расчет) сметной стоимости строительно-монтажных работ на соответствие проектным решениям, нормативно-правовым документам, правильности применения расценок, повышающих коэффициентов, норм затрат;
обоснованная корректировка «Бюджета Проекта».
4. Управление рисками Проекта включает в себя процедуры, обеспечивающие непрерывный процесс идентификации, анализа и реагирования на проектные риски:
идентификацию и определение списка рисков, являющихся существенными для Проекта; описание рисков.
качественный и количественный анализ рисков, градация рисков по степени влияния на цели Проекта; оценка вероятности наступления рисков, оценка последствий рисков и их влияния на цели Проекта.
своевременное реагирование: разработка превентивных мероприятий по недопущению (или эффективных процедур ликвидации последствий) ухудшения качества, срыва сроков строительства, увеличения стоимости строительства.
5. Управление качеством строительства включает в себя процедуры, необходимые для достижения заданных Заказчиком характеристик объекта строительства:
определение стандартов качества и критериев оценки объекта совместно с Заказчиком;
регулярный технический надзор на всех этапах строительно-монтажных работ, входной контроль качества используемых материалов, контроль соблюдения технологии строительства, контроль соблюдения на объекте правил техники безопасности, пожарной безопасности, охраны труда;
организация и проведение контрольно-экспертных процедур и лабораторно-инструментального контроля;
приемка/дефектовка результатов выполненных строительно-монтажных работ, контроль устранения выявленных дефектов.
6. Управление договорными отношениями и обязательствами включает процедуры, необходимые для получения результатов, продуктов и услуг, обеспечивающих достижение целей Проекта, от всех участников Проекта:
определение предмета и условий договора, обязанностей контрагента, срока выполнения обязательств и стоимости услуг (работ), в соответствии с «Протоколом разграничения обязанностей и ответственности участников работ», «Сводным планом реализации Проекта», «Бюджетом Проекта»;
организация конкурса потенциальных подрядных организаций, анализ предложений и выбор победителей, заключение договоров;
отслеживание выполнения условий заключенных договоров, регулярные взаимоотношения с контрагентами для обеспечения исполнения договорных обязательств;
своевременное предъявление претензий к контрагентам за невыполнение договорных обязательств;
закрытие договоров и проведение итоговых взаиморасчетов по договорам, включая разрешение споров.
Завершает цикл работ компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ по осуществлению функции Технического заказчика при реализации инвестиционного проекта, сдача законченного строительством Объекта в эксплуатацию Инвестору или назначенной им эксплуатирующей организации, запуск систем жизнеобеспечения здания, организация регламента гарантийного и послегарантийного регулярного технического обслуживания оборудования.
В процессе завершающей оценки соответствия законченного строительством Объекта, проектно-сметной документации и передачи Объекта в эксплуатацию, сотрудники компании «СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ» занимаются:
Организацией проведения рабочей и Государственной приемочных комиссий по законченному строительством Объекту;
Передачей (совместно с подрядными организациями) необходимых документов государственной приемочной комиссии по законченному строительством объекту;
Участием в проведении рабочими комиссиями (приемочными комиссиями) проверок качества отдельных конструкций и узлов, видов строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке;
Получением Заключения о соответствии законченного строительством Объекта.
Запуском систем жизнеобеспечения здания.
Передачей Эксплуатирующей организации, назначенной Инвестором, законченного строительством Объекта;
Оформлением законченного строительством Объекта в БТИ, Регистрацией законченного строительством Объекта в регистрационной палате.
