Аудит строительства.
- Финансово-технический аудит строительства
- экспертиза смет
- строительная экспертиза
- оценка качества строительства,
- проверка объема и стоимости строительства.
- Финансово-технический аудит незавершенного строительства
- виды работ незавершенного строительства подлежащие оценке
- оценка объемов строительства
- оценка качества строительства
- оценка стоимости строительства
- расчет стоимости завершения строительства
- Финансово-технический аудит земельного участка под строительство
Финансово-технический аудит строительства.
Задачи финансово-технического аудита:
Комплекс финансово-технических средств, обеспечивающий независимый контроль ключевых аспектов инвестиционного строительного проекта:
- целевого расходования инвестиционных (кредитных) средств на строительство объекта коммерческой недвижимости.
- достижение в ходе строительства качественно-объемных характеристик объекта, утвержденных в проектно-сметной документации.
- соблюдения сроков реализации проекта.
Цели:
Защита экономических и юридических интересов Инвестора (Кредитора), снижение инвестиционных (кредитных) рисков, обеспечение запланированных сроков реализации проекта, повышение стоимости законченного строительством объекта коммерческой недвижимости.
Заинтересованные организации: Банки, инвестиционные фонды, корпоративные инвесторы, иные заказчики строительства.
Порядок выполнения работ:
Финансово-технический контроль над строительством включает в себя систему экспертных, технических, контрольных и учетно-финансовых мероприятий, обеспечивающих профессиональную проверку освоения инвестиционных (кредитных) средств, выделенных подрядной организации (Застройщику, Генеральному подрядчику и т.п.), на ведение комплекса строительно-монтажных работ, через организацию регулярного надзора за соблюдением:
- законности процесса проектирования и строительства;
- бюджетно-сметной дисциплины и обоснованной стоимости строительства;
- надлежащего качества производства строительно-монтажных работ;
- выполнения проектных объемов работ;
- запланированных сроков производства работ.
Работы по финансово-техническому контролю над строительством осуществляются силами штатных сотрудников группы компаний «СЕВЕРИН» и, в случае необходимости, привлеченных лицензированных экспертных организаций, специализированных проектных институтов, инженерно-технических лабораторий.
Мероприятия по финансово-техническому контролю
Мероприятия по финансово-техническому контролю над строительством производятся в следующем порядке и объеме:
- Проверка оформления разрешительной документации;
- Проверка проектно-сметной документации;
- Проверка качества выполнения строительно-монтажных работ;
- Проверка объема и стоимости выполненных строительно-монтажных работ;
- Проверка сроков строительства;
Проверка разрешительной документации
Проверка разрешительной документации в рамках финансово-технического контроля над строительством включает в себя анализ комплектности, объема и правильности оформления:
- правоустанавливающей документации;
- исходно-разрешительной документации на проектирование в т.ч. Технического задания Инвестора, Градостроительного (Архитектурно-планировочного) задания на проектирование, Технических условий на подключение;
- согласований и экспертиз проектно-сметной документации;
- уведомительных и разрешительных документов на строительство;
- Проверка проектно-сметной документации.
Экспертиза смет и проектно-сметной документации
Экспертиза смет на инженерно-технические (изыскательские), строительно-монтажные работы, поставку и монтаж инженерного и технологического оборудования производится на соответствие:
- проектным решениям;
- нормативно-правовым документам, действующим на территории Российской Федерации;
- правильности применения расценок, повышающих коэффициентов, норм косвенных затрат.
Экспертиза проектно-сметной документации в порядке финансово-технического контроля над строительством заключается в проверке:
- правильности оформления задания и результатов инженерно-геологических (технических, экологических) изысканий;
- проектной документации на соответствие:
- Техническому заданию на проектирование,
- Градостроительному (Архитектурно-планировочному) заданию,
- Техническим условиям,
- нормативно-правовым документам, действующим на территории Российской Федерации,
- стандартам соответствующей классификации объектов недвижимости;
- качества и эффективности (оптимальности) проектных решений;
- комплектности, объема, оформления проектной документации стадии «Проект» / стадии «Рабочая документация».
Итоги работы по экспертизе проектно-сметной документации оформляются официальным письменным отчетом о соответствии рассмотренной документации параметрам проверки.
Строительная экспертиза (проверка качества выполненных строительно-монтажных работ)
На строительной площадке объекта осуществляется регулярный Технический надзор за качеством выполненных строительно-монтажных и специальных монтажных работ, использованных материалов, поставленного оборудования и соответствием предъявляемых к сдаче работ строительным нормам и правилам, утвержденной проектной документации, договорным обязательствам подрядной организации.
В порядке работ по контролю качества строительства, Техническим надзором производятся обследование и оценка качества строительных конструкций, узлов, деталей, инженерных коммуникаций. В результате проверки фиксируется наличие или отсутствие дефектов качества в ответственных конструкциях здания, в отделке, в инженерных системах и в установленном оборудовании.
В случае возникновения спорных вопросов по качеству, Техническим надзором разрабатывается и выполняется комплекс контрольно-экспертных процедур, силами независимых лицензированных организаций.
В процессе осуществления Технического надзора за качеством проверяется наличие документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.).
В объем задач технического надзора входит так же регулярный контроль правильности ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем инструментальной съемки смонтированных конструкций, частей объекта, сооружений и инженерных коммуникаций), оформление актов приемки скрытых работ и ответственных конструкций, протоколов испытаний, общих и специальных журналов работ.
Проверка объема и стоимости выполненных строительно-монтажных работ
Технический надзор контролирует предъявленные подрядными организациями к сдаче выполненные работы (использованные материалы) на соответствие объему и сметной стоимости строительства, согласно утвержденной проектно-сметной документации, договорным обязательствам подрядной организации.
В целях недопущения необоснованного завышения объемов и стоимости предъявленных к оплате работ, Техническим надзором производится проверка полноты и правильности оформления Актов выполненных работ, обоснованности применения в Актах расценок, коэффициентов, норм косвенных затрат на соответствие утвержденным расценкам и проектно-сметным решениям.
При необходимости, осуществляется проверка закупочных документов (номенклатуры, цен, объемов) подрядных организаций, поставщиков на соответствие среднерыночным ценам и спецификации, заложенной в проектной документации.
Проверка сроков строительства
Проверка выполнения сроков строительства заключается в регулярном отслеживании промежуточных контрольных точек графиков производства отдельных видов общестроительных, монтажных, отделочных работ, и сопоставление фактически выполненных работ за отчетный период с инвестиционным бизнес-планом.
В целях недопущения (или устранения) срыва сроков строительства, в рамках финансово-технического контроля, осуществляется анализ эффективности технологии производства работ, своевременности и достаточности снабжения объекта строительства материалами, техникой, оборудованием, обеспечение объекта рабочей силой и инженерно-техническим персоналом.
В результате анализа, разрабатывается комплекс необходимых организационных, финансовых и технических мер по наверстыванию отставания в производстве работ.
Отчетные документы по финансово-техническому контролю
Результатом работ по финансово-техническому контролю является ежемесячное представление Инвестору «Заключения о качестве, объемах, стоимости и сроках выполненных строительных работ», включающее следующие документы:
- Акты выполненных работ с приложением справок по формам КС-2, КС-3;
- Расчет, нарастающим итогом, объемов и стоимости, принятых Техническим надзором и оплаченных Инвестором, строительно-монтажных работ;
- Справка об объемах и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ;
- Справка об объемах и стоимости затрат на устранение дефектов и переделки;
- Справка о соответствии сроков фактического выполнения строительных работ срокам, запланированным в графике;
- Вывод о соответствии строительства целевому использованию инвестиционных (кредитных) средств и решениям проектно-сметной документации.
Итоги работы по финансово-техническому контролю
Завершением работ по финансово-техническому надзору над строительно-монтажными работами является участие в подготовке и проведении Государственной приемочной комиссии, оформлении «Заключения о соответствии объекта» и сдаче объекта в эксплуатацию, от Генерального подрядчика к назначенной Инвестором эксплуатационной организации.
В ходе подготовки к сдаче объекта Государственной комиссии и передаче объекта эксплуатационной организации Технический надзор контролирует формирование и должное оформление комплекта необходимого эксплутационного пакета документов по законченному строительством Объекту, в т.ч.:
- Исполнительной документации,
- Технической документации на оборудование,
- Журнала производства работ,
- Технических условий на присоединенные мощности,
- Актов скрытых работ,
- Актов испытаний,
- Сертификатов качества,
- Актов рабочей, государственной приемочной комиссий со всеми приложениями.
В случае возникновения спорных или конфликтных ситуаций между Инвестором и Генеральным подрядчиком, на этапе сдачи объекта, в порядке осуществления функций финансово-технического контроля, выполняется организация и проведение контрольно-экспертных процедур, произведение сверок с организациями-участниками строительства (поставщиками, подрядчиками и др.) и осуществление финальных взаиморасчетов по законченному строительством объекту.
Стоимость работ
Стоимость работ по финансово-техническому надзору определяется исходя из поставленных перед организацией задач, параметров и объема контрольных мероприятий, запланированных сроков производства работ, технологической сложности объекта, площади и удаленности объекта.
Финансово-технический аудит незавершенного строительства
Виды строительно-монтажных работ незавершенного строительства подлежащие оценке:
- монолитный железобетон, сборный железобетон, металлоконструкции, кирпич, смешанные конструкции
- земляные работы
- фундаменты
- каркас (несущие конструкции)
- ограждающие конструкции (наружные стены)
- кровля
- фасад, окна и витражи
- внутренние стены, перегородки
- черновая отделка
- чистовая отделка
- внутренние инженерные сети:
- вентиляция;
- кондиционирование;
- отопление;
- водопровод;
- канализация;
- электрооборудование и освещение;
- связь и сигнализация;
- пожаротушение
- наружные сети
- благоустройство
Для получения объективной независимой оценки текущего состояния дел на незавершенном строительством объекте, Инвестор строительства привлекает компанию СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ ©, которая выполняет следующий набор контрольно-ревизионных мероприятий:
- оценка объемов выполненных работ и соответствия объемов выполненных работ проектной документации
- проверка объемов возведенных конструкций и соответствия объемов возведенных конструкций проектной документации;
- проверка объемов смонтированных инженерных сетей и соответствия объемов смонтированных инженерных сетей проектной документации;
- оценка качества выполненных работ
- проверка соответствия качества возведенных несущих и ограждающих конструкций, внутренней отделки проектной документации, техническим нормативным документам;
- выборочные инструментальные обследования лабораторные испытания строительных материалов, изделий и конструкций;
- проверка соответствия качества примененных материалов проектной документации, нормативно-правовым документам, действующим на территории Российской Федерации;
- проверка закупочных документов (номенклатуры, марок, цен, объемов);
- проверка наличия и правильности оформления исполнительной технической документации ( в т.ч. актов скрытых работ, актов промежуточной приемки ответственных конструкций, исполнительной геодезический съемки, общих и специальных журналов работ);
- проверка результатов лабораторных испытаний строительных материалов, изделий и конструкций;
- проверка точности геодезических параметров объекта;
- оценка стоимости выполненных работ
- расчет стоимости выполненных строительно-монтажных работ в нормативных сметных расценках;
- проверка оплаченных строительно-монтажным организациям объемов и стоимости выполненных работ (Справки по форме КС-2, КС-3), на соответствие реальному выполнению и проектно-сметной документации;
- оценка стоимости завершения строительства объекта
- расчет объемов и стоимости возведения несущих и ограждающих конструкций, внутренней отделки в соответствии с проектной документацией;
- расчет объемов и стоимости монтажа инженерных сетей в соответствии с проектной документацией;
- расчет объемов и стоимости монтажа наружных сетей в соответствии с проектной документацией;
- расчет объемов и стоимости благоустройства в соответствии с проектной документацией;
Финансово-технический аудит земельного участка под строительство
Целью финансово-технического аудита является определение возможности размещения Объекта на изучаемом земельном участке, изучение соответствия земельного участка действующим нормативно-правовым актам РФ в области градостроительства, изучение возможности и стоимости подключения к городским инженерным сетям, описание транспортной инфраструктуры в районе земельного участка, а так же сбор информации по возможным обременениям и ограничениям земельного участка.
Работа компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ © начинается с проверки правоустанавливающей документации на земельный участок строительства:
- Решение Администрации области (города, района) о выделении участка;
- Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ);
- Землеотводный План Земельного Участка (кадастровый план участка);
- Акт выбора земельного участка и трассы / протокол о результатах аукциона;
- Акт выбора трасс (для внеплощадочных сетей объектов).
По итогам анализа оформляется справка о наличии, объеме, правильности оформления, сроках действия правоустанавливающей документации на земельный участок строительства. Перечень недостающих документов.
Одним из важнейших задач аудита является проверка соответствия участка действующим нормативно-правовым актам РФ в области градостроительства для размещения объекта коммерческой недвижимости и определение возможных архитектурно-градостроительных, инфраструктурных, экологических, санитарно- защитных обременений.
Далее, специалисты компании изучают результаты инженерно-геологических изысканий и дают заключение о соответствии несущей способности залегающих на участке строительства грунтов расчетной конструктивной нагрузке проектируемого здания и инженерно-геологических ограничениях участка.
Одной из важнейших задач финансово-технического аудита земельного участка под строительство является изучение условий подключения к городским инженерным сетям, которая начинается со сбора информации о действующих в городе энергоснабжающих организациях и установленных тарифах на присоединение к сетям электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализования, а так же определение возможных точек подключения.
Специалистами компании, по итогам анализа, оформляется карта-схема возможных точек подключения к городским инженерным сетям (с указанием владельца сети) и формируется справка о возможных обременениях при подключении к городским инженерным сетям;
Следующей задачей финансово-технического аудита стоит изучение необходимости , возможности и стоимости выноса внутриплощадочных сетей, демонтажа зданий и сооружений (в т.ч. зеленых насаждений), существующих на земельном участке.
В процессе аудита земельного участка специалисты компании занимаются анализом транспортной доступности участка с проверкой возможности и особенностей примыкания к городской транспортной инфраструктуре, необходимости организации дополнительных подъездных путей (заездов и выездов) на участок.
На завершающем этапе аудита земельного участка специалистами компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ © оформляется Отчет о соответствии участка для размещения объекта коммерческой недвижимости и возможным обременениям/ограничениям участка.
