Исходно-разрешительная документация (ИРД)
Под исходно-разрешительной документацией понимают документацию, которая должна быть оформлена в соответствии со статьями 44-51 Градостроительного кодекса РФ.
Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.
В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.
В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.
Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.
Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.
ИРД выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).
Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.
Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).
При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.
К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:
- распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;
- технические условия;
- разрешения;
- материалы инженерных изысканий;
- согласования и утверждения;
и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.
Основной состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит:
1. Градостроительное заключение;
- Градостроительное заключение включает в себя:
- градостроительное заключение по установленной форме;
- эскиз № 1;
- заключение по обследованию объекта недвижимости (территории, зданий и
- строений);
- заключение по условиям проектирования;
- заключение согласующих организаций.
2. Заключение по инженерному обеспечению;
- Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:
- пояснительную записку;
- эскиз № 2 с расчетными нагрузками;
- предварительные технические условия эксплуатационных организаций;
- расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).
3. Заключение экологической экспертизы (по необходимости - состав заключения экологической экспертизы определяется Департаментом природопользования и охраны окружающей среды в зависимости от экологических требований к размещению объекта и уровню обоснований представленных в предпроектной документации). Полный перечень комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД)
В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:
- корректировка существующего проекта планировки территории;
- разработка предпроектных проработок на объект;
- градостроительные обоснования размещения объекта;
- разработка схем инженерного обеспечения;
- расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;
- разработка заключений по участку компенсационного озеленения;
- расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
- получение дополнительных согласований;
- подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.
Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов: прединвестиционного (разработка проекта планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).
Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.
В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят следующие документы и материалы:
Поручение главы администрации (в г. Москве - это префект АО, либо заместитель по вопросам строительства) или письмо-заявка Заказчика (лица, которое имеет намерение застроить имеющийся у него участок) являются основанием для изготовления исходно-разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, в том случае, если есть в наличии оформленные надлежащим образом земельные отношения, то есть договор аренды участка или свидетельство на право собственности этим земельным участком.
Градостроительное обоснование разрабатывается в пределах участка территории функционально-планировочного образования, которое занимает часть квартала или целый квартал, ограниченную пределами внутриквартальной территории общего использования. Градостроительное обоснование включает:
Чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах: а) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории; б) территории линейных объектов; в) территории объектов культурного наследия; г) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории; д) территории общего пользования; е) зоны с особыми условиями использования территорий; ж) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;
Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.
- материалы предпроектных проработок;
- градостроительное заключение в составе Эскиза № 1;
- заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);
- заключения согласующих организаций;
- ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;
- Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям);
- заключение по компенсационному озеленению, оформленное в соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;
- заключение органа природопользования и охраны окружающей среды;
- протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов предпроектных проработок;
- заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);
- заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях).
В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г.Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.
Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета:
Данные о собственности
- Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок
- Договор аренды участка (при аренде)
- Акт выбора земельного участка (при аренде)
- Кадастровый план участка
- Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей
Утвержденная градостроительная документация
- Материалы территориального планирования населенного пункта
- Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
- Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)
Решения Администрации
- Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории
- Разрешение на снос зданий
- Разрешение на вырубку зеленых насаждений
- Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой
Материалы инженерных изысканий
- Отчет об инженерно-геодезических изысканиях
- Отчет об инженерно-геологических изысканиях
- Отчет об инженерно-экологических изысканиях
- Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях
Акты и заключения надзорных служб
- Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
- Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
- Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
- Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора
- Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора
- Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды
- Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ
- Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны
- Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых
- Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)
- Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС
Технические условия
- Водопровод
- Канализация бытовая
- Канализация ливневая
- Теплоснабжение
- Газоснабжение
- Электроснабжение
- Телефонизация и радиофикация
- Вывоз ТБО
- ГИБДД,РДУ/Мосавтодор/ФУАД
Дополнительные акты и заключения
- Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ
- Акт обследования конструкций существующих зданий
- Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу
- Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором
- Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока
- ОВОС
- Другие необходимые согласования.
