Финансово-технический аудит – новый вид услуг на рынке строительства жилой и коммерческой недвижимости

«Финансово-технический аудит» – достаточно новое понятие на российском строительном рынке. Подробно рассказать о данной услуге мы попросили Романа Сигитова, генерального директора компании «СЕВЕРИН Девелопмент».

– Роман Анатольевич, расскажите, финансово-технический аудит является новинкой для России?

– Аудит всегда был составляющим звеном любого крупного бизнеса и проектов. Это залог успешного ведения дел. Разве успешный бизнес в новинку в России? Нет. Строительный аудит в тех или иных формах всегда присутствовал в нашей стране. Другое дело, что раньше эта работа поручалась специализированным подразделениям заказчика, бухгалтерским аудиторам или оценщикам недвижимости, которые владеют спецификой строительной деятельности.

На волне популярности аутсорсинга, в финансово-строительный аудит пришли специализированные компании. Стали развивать методологию строительного аудита, активно перенимать западный опыт. Внедрять системы менеджмента, соответствующие международным стандартам. Это длительный процесс.

– В чем актуальность финансово-технического аудита на сегодняшний день?

– Сейчас на строительном рынке России и Москвы находится масса незавершенных объектов. Многие из них простаивают с начала кризиса 2008 года. А между тем идет процесс разрушения конструкций и материалов, не законсервированных должным образом объектов. Часть из них меняют собственников. Все это требует независимой оценки остаточного состояния зданий, проверки соответствия выполненных объемов строительно-монтажных работ и расчета стоимости завершения строительства. Это задача финансово-технического аудита.

Также аудит востребован на строящихся объектах, когда инвесторы хотят обезопасить себя от возможных рисков, связанных с перерасходом бюджета и срывом сроков.

На российском рынке финансово-технический аудит проводят независимые компании. В целом же задачами этой деятельности является контроль над целевым расходованием средств.

– Значит ли это, что финансово-технический аудит востребован только в условиях уже идущего строительства?

– Строительный аудит незавершенных объектов актуален лишь в отдельных случаях. Чаще всего компания «СЕВЕРИН Девелопмент» подключается к работе еще на этапе выбора земельного участка, чтобы заранее определить возможные ограничения и обременения (архитектурные, градостроительные, инфраструктурные, санитарно-защитные), которые окажут влияние на процесс проектирования и строительства.

Финансово-технический аудит иногда является составной частью комплексной деятельности технического заказчика по подготовке документации и полном сопровождении строительства вплоть до сдачи объекта. При этом аудиторская деятельность незаменима: она представляет Инвестору реальное положения дел и предупреждает о возможных отклонениях от заданного плана.

Так, финансово-технический аудит является не просто инструментом контроля, но и средством достижения качественного результата, а для строительно-инвестиционной деятельности – это успешная эксплуатация объекта.

– И каково место этой деятельности в модели с застройщиком, генподрядчиком и генпроектировщиком?

– Застройщик, а точнее, инвестор (банковские структуры, корпорации, инвестиционные фонды, размещающие средства на строительном рынке), заинтересован в целевом расходовании средств и в следовании утвержденному плану. Деятельность инвестора лежит исключительно в финансовой плоскости. А строительные проекты сложны как сами по себе, так и в законодательно-разрешительном контексте. Естественно, нужен грамотный менеджмент.

Понятно, что строительством занимаются субподрядные организации. Каждая, согласно своей специализации. Координация и  регулирование взаимоотношений с ними раньше входило в сферу компетенции генподрядчика. При этом деятельность контроля и аудита отходила на второй план, что сказывалось на ходе проекта в целом. На Западе еще в 80-х годах прошлого века заметили образующуюся нишу, которую и заняли компании–технические заказчики. На российском рынке функции технического заказчика в строительстве стали востребованы последние 5-10 лет, а функции финансово-технического аудита полномасштабно вообще с началом кризиса 2008 года.

Эти компании осуществляют надзорные функции и проводят финансово-технический аудит. Для этого анализируются договорные отношения и обязательства, разрешительные документы, уточняются взаимосвязи технологических процессов строительного проекта, детализируются технологические операции. Полученная информация позволяет оценить реалистичность бюджета и сроков выполнения инвестиционного проекта.

В процессе строительства, финансово-технический аудит заключается в проверке объемов и стоимости работ на соответствие проектным решениям и сметной документации, в том числе правильности применения норм затрат, расценок, повышающих коэффициентах.

Кроме этого инвестор получает список выявленных и ранжированных по степени влияния на проект рисков.

– Вы упомянули «кризис 2008 года».  Как Вы считаете, что может измениться для застройщиков в кризис 2011 года?

– Для тех девелоперов, которые находятся на стадии строительства, сейчас вряд ли что изменится. Москва нуждается и в коммерческой, и в жилой недвижимости, поэтому перспективы для застройщиков должны стать неплохими.

Что касается нашей компании, «СЕВЕРИН Девелопмент» занимает лидирующее положение на рынке финансово-технического аудита и строительного надзора. В нашем портфеле проекты от «Ikea», «Real,-», крупных банков, таких как «Внешэкономбанк», «Газпромбанк», «Транскредитбанк», «Банк Зенит», «Московский индустриальный банк». Таким образом, наше положение на рынке сейчас оценивается как стабильное, кризисные явления на фондовом рынке не оказывает значительного воздействия, разве что на уровне отдельных бизнес-процессов.

В определенном смысле, «СЕВЕРИН Девелопмент» компания самодостаточная. Знаете, как бывает, когда вы сначала работаете на репутацию, а потом репутация на вас? Так вот, это наш случай.

– Вы говорите без лишней скромности, как человек, знающий цену своей компании. Сложно было добиться успеха в такой конкурентной среде, как строительный бизнес?

– Мы сделали первоначальную ставку на квалифицированные кадры. Руководители проектов, инженеры, проектировщики, специалисты по работе с органами государственного контроля и надзора. Множество других профессионалов, которых нужно было найти, собрать вместе и организовать их работу. Нам это удалось.

Важным этапом развития стало получение сертификата на соответствие системы менеджмента международному стандарту ISO, аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации.

В результате мы создали модель, которая позволяет накапливать и эффективно использовать знания, непрерывно совершенствовать нашу деятельность, формируя одно из основных конкурентных преимуществ.

– Возвращаясь в нашей основной теме, хочется спросить, какими Вы видите перспективы финансово-технического аудита в России?

– Я считаю, что услуги независимого строительного аудита незаменимы в современном строительстве, ориентирующимся, как известно, на финансовый результат. Инвестиции в недвижимость являются одними из самых доходных областей вложения капитала. Несмотря на финансово-экономический кризис, эта отрасль является привлекательной уже в среднесрочной перспективе.

В связи с этим компании, занимающиеся аудитом, будут совершенствовать свою деятельность, приобретая широкий разноплановый опыт. Что обязательно положительно скажется и на качестве, надежности строительных объектов, и на ценах на жилье. Это случится не сразу, но повышение эффективности расходования средств, контроль над качеством и сроками строительства переведет рынок в состояние зрелости.

–В нашем менталитете велико стремление к созданию различных прослоек между инвестором и исполнителем, которые оттягивают на себя значительные средства. Не является ли деятельность аудиторов такой прослойкой?

– Хочу заметить, что менталитет  россиян несколько отличается. Он ничего не имеет общего с тем, что вы сказали. Речь идет об отдельных компаниях, работающих не на репутацию, а на личную финансовую выгоду. Когда генподрядчик или технический заказчик создает фиктивные компании и отдает им субподряд, а субподрядчики распределяют работы между конечными исполнителями. Такие цепочки могут быть и длинней. Как раз аудиторская деятельность является эффективным инструментом пресечения подобного нецелевого использования средств.

Мы знаем подобные схемы. Не буду называть имен, но на рынке недвижимости, в особенности на рынке Москвы, достаточно паразитирующих организаций. Это, кстати, был один из факторов успеха компаний, занимающихся, как и «СЕВЕРИН Девелопмент», финансово-техническим аудитом. Даже на фоне безудержного роста цен на недвижимость, инвесторы считали недополученную прибыль. С привлечением компании–аудитора картина изменилась.

– Таким образом, благодаря Вам в скором будущем цены на жилье в Москве упадут?

– (смеется) Цены на недвижимость формирует рынок. Затратная часть при строительстве является одним из множества факторов, влияющих на стоимость квадратного метра. Другое дело, что использование профессионального независимого аудита значительно снижает риски для инвесторов. Это, в перспективе, может привести к снижению цен.

Но, когда это случится, здесь будет заслуга не только компаний, осуществляющих финансово-технический аудит. Определяющей здесь остается законодательно-правовая база, которая, как известно, далека от совершенства.

– Но Президент поручил правительству сократить срок согласования и выдачи разрешительных документов на строительство?

– Да, Дмитрий Медведев потребовал от правительства разработать новый порядок согласования, который предусматривает выдачу разрешительной документации в четырехмесячный срок. Несомненно, это уменьшит нагрузку на бюджеты строительства. Сейчас эта инициатива Президента активно обсуждается, и мы следим за процессом ее исполнения. Но здесь не стоит ожидать быстрых подвижек.

– Насколько нам известно, Медведев ожидает решения в двухмесячный срок.

– В качестве технического заказчика и финансово-технического аудитора, мы работаем с разрешительными органами уже много лет. И знаем ситуацию, как говорится, на местах. Государственный аппарат представляет собой большой и инертный механизм. В этот процесс будут вовлечены сотни тысяч людей, опирающихся на бюрократические процедуры.

Несомненно, позитивная инициатива Президента будет реализована. Здесь, думаю, ни у кого не возникнет сомнений. Но наша компания не испытываем лишних иллюзий и строим работу, исходя из нынешних реалий. Как только новые процедуры будут внедрены, и мы и девелоперы избавимся от лишней головной боли, но сейчас, в планировании проектов, практикуем прагматичный подход.

– Завершая нашу беседу о роли услуг финансово-технического аудита в строительстве, хотелось бы узнать, считаете ли Вы, что независимый строительный аудит станет стандартной практикой в России?

– Это неизбежно. Строительные аудиторы отлично себя зарекомендовали, финансово-технический аудит это просто экономически целесообразно, а для бизнеса это ключевая фраза. Финансово-технический аудит –это не затраты Инвестора, а прибыль и весьма существенная. Если рынок видит и ощущает выгоду, то он ее никогда не упустит.