Специализированные инженерно-строительные экспертные организации в 218-ФЗ
Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ в действующей на сегодняшний день редакции предусматривает специальные требования к усеченному составу участников, вовлеченных в процесс долевого строительства. В частности, определенный пробел в правовом регулировании представляет отсутствие лиц, осуществляющих функции технического заказчика и/или строительного контроля. А между тем, контроль целевого расходования средств граждан на финансирование строительства, соответствия объемов и стоимости фактически выполненных и подлежащих оплате работ, осуществляемый независимым строительным контролем (техническим заказчиком) на постоянной основе непосредственно на площадке строительства, является более показательным и действенным инструментом контроля за целевым использованием средств Фонда, нежели отчеты застройщика, которому предоставлены средства Фонда.
В этой связи в сфере долевого строительства разумно было бы в дополнение к «специализированным застройщикам и банкам» законодательно закрепить институт независимого технического (строительного) контроля – «специализированных ИСЭО (инженерно-строительных экспертных организаций)». Данные участники также должны обладать особым правовым статусом и соответствовать высоким профессиональным стандартам. Так, например, основные требования к ИСЭО можно было бы прописать в виде: минимального пятилетнего опыта участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в совокупности; наличия в штате высококвалифицированных кадровых ресурсов; обязательного страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств; и ряда других требований.
Проверку соответствия ИСЭО специальным требованиям можно проводить через аккредитацию при Фонде или Министерстве строительства Российской Федерации. Целесообразно также создание реестра специализированных Технических заказчиков и/или лиц, осуществляющих строительный контроль при строительстве многоквартирных домов. Это распространенная практика. Так, крупные, экономически грамотные инвесторы прекрасно понимают необходимость независимой экспертизы и контроля в ходе реализации девелоперских проектов, а потому привлекают на их реализацию только аккредитованных экспертов.
Интегрировать выше названные требования к ИСЭО в Федеральный закон целесообразно путем внесения соответствующих норм об обязанности специализированного застройщика привлекать в качестве технического заказчика и /или лица, осуществляющего строительный контроль, исключительно лиц, аккредитованных в данном качестве при Фонде или Министерстве строительства Российской Федерации и включенных в соответствующий реестр.
Кроме участия в проектах, финансируемых Фондом, в качестве технического заказчика и /или лица, осуществляющего строительный контроль, ИСЭО могут привлекаться на разных стадиях «проблемного» строительства как Фондом, так и иными участниками процесса, например, лицом, намеренным стать приобретателем объекта незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства. Независимая экспертная оценка сметной стоимости строительства позволит всем участникам, вовлеченным в принятие решений, не перепроверять информацию касательно размеров финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Резюмируя выше изложенное, можно сделать вывод о необходимости закрепления на законодательном уровне института независимого технического (строительного) контроля: только так можно обеспечить действительно высокий уровень защиты прав граждан и контроль целевого использования средств Фонда.
