Строительная экспертиза. Алгоритм оценки стоимости строительства.

Оцен­ка сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства (стро­и­тель­ных услуг) ка­за­лось бы, во­прос про­стой. Раз­ра­бо­та­ны раз­лич­ные нор­ма­тив­ные ба­зы рас­це­нок для кон­крет­но­го ре­ги­о­на с уче­том ин­дек­сов пе­ре­во­да сто­и­мо­сти ра­бот. Од­на­ко, с мо­мен­та вы­бо­ра под­ряд­ной ор­га­ни­за­ции и до окон­ча­ния стро­и­тель­ства во­прос сто­и­мо­сти все­гда сто­ит ост­ро и вы­зы­ва­ет мно­го спо­ров. Со­мне­ния, тер­за­ю­щие ин­ве­сто­ра, а не пе­ре­пла­чи­ва­ет ли он, прак­ти­че­ски все­гда обос­но­ва­ны, по­это­му по­след­нее вре­мя ин­ве­сто­ры все ча­ще об­ра­ща­ют­ся в спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ные ор­га­ни­за­ции для про­ве­де­ния стро­и­тель­ной экс­пер­ти­зы-оцен­ки сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства.Оценка стоимости строительства (стро­и­тель­ных услуг) – опре­де­ле­ние, ли­бо про­вер­ка пе­реч­ня и объ­е­мов ра­бот, не­об­хо­ди­мых для вы­пол­не­ния утвер­жден­ных ин­ве­сто­ром ре­ше­ний, за­ло­жен­ных в про­ект­ной до­ку­мен­та­ции.

Изоб­ре­тать ве­ло­си­пед, опре­де­ляя за­тра­ты люд­ских, ме­ха­ни­че­ских и ма­те­ри­аль­ных ре­сур­сов по то­му или ино­му ви­ду ра­бот, нет не­об­хо­ди­мо­сти. Эти ре­сур­сы дав­но под­счи­та­ны, прав­да в усред­нен­ном ва­ри­ан­те, как и все в на­шей с Ва­ми стра­не, с рас­че­том на рус­ский авось и, си­сте­ма­ти­зи­ро­ва­ны в смет­ных нор­ма­ти­вах, на се­го­дняш­ний день по со­сто­я­нию на 2001 год.

В иде­аль­ном ва­ри­ан­те, при про­ве­де­нии стро­и­тель­ной экс­пер­ти­зы и оцен­ке сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства пра­виль­нее рас­счи­тать за­тра­чи­ва­е­мые ре­сур­сы для воз­ве­де­ния кон­крет­но­го стро­и­тель­но­го объ­ек­та и не­по­сред­ствен­но стро­и­тель­ной ор­га­ни­за­ции.

Усред­нен­ные нор­ма­тив­ные ре­сур­сы по ви­дам ра­бот в даль­ней­шем кор­рек­ти­ру­ют­ся с уче­том кон­крет­ных усло­вий их вы­пол­не­ния. Мо­гут быть до­бав­ле­ны че­ло­ве­ко-ча­сы, мож­но уда­лить лиш­нюю тех­ни­ку или ин­стру­мент, ис­клю­чить не нуж­ный рас­ход­ный ма­те­ри­ал (при при­ме­не­нии со­вре­мен­ных ма­те­ри­а­лов и тех­но­ло­гий не­ко­то­рые по­зи­ции смет­но-нор­ма­тив­ных баз уста­ре­ли).

Проведение оценки стоимости строительства

Когда  высчитывается  стоимость строительных работ осу­ществ­ля­ет­ся про­ве­де­ние мо­ни­то­рин­га сто­и­мо­сти в дан­ном ре­ги­о­не ра­бо­чей си­лы, стро­и­тель­ной тех­ни­ки, транс­пор­та, ма­те­ри­а­лов, т.е. не­об­хо­ди­мых усло­вий пре­вра­ще­ния люд­ских, ме­ха­ни­че­ских и ма­те­ри­аль­ных ре­сур­сов в ре­сур­сы де­неж­ные.

Определение реальной стоимости прямых затрат в рамках проведения полной оценки строительства – это 80 процентов успеха.

На­клад­ные рас­хо­ды (кос­вен­ные за­тра­ты) пра­виль­нее опре­де­лять пря­мым сче­том. Слу­ча­ет­ся в шта­те под­ряд­ной ор­га­ни­за­ции чис­лит­ся 10 че­ло­век ра­бо­чих (из них две убор­щи­цы, сто­рож и во­ди­тель) и ди­рек­ция в боль­шом удоб­ном офи­се. Та­кие «стро­и­те­ли» ждут аван­со­вой опла­ты за под­ряд как ман­ны не­бес­ной. Сра­зу же на­би­ра­ют га­стар­бай­те­ров, бе­рут в арен­ду тех­ни­ку. В этом слу­чае на­клад­ные за­тра­ты за­шка­ли­ва­ют, оправ­ды­вая не­ра­ди­вость ру­ко­во­ди­те­лей. На боль­ших строй­ках не­об­хо­ди­мо обя­зы­вать по­тен­ци­аль­ных под­ряд­чи­ков еще в про­цес­се тен­дер­ных тор­гов рас­шиф­ро­вы­вать ста­тьи кос­вен­ных за­трат с по­яс­не­ни­ем по каж­до­му пунк­ту. Смет­ная при­быль по сво­ей су­ти – пред­мет тор­га. От­лич­но, ко­гда она есть. Не смер­тель­но, ес­ли ее не бу­дет.

Сле­ду­ю­щий шаг стро­и­тель­ной экс­пер­ти­зы и оцен­ки сто­и­мо­сти ра­бот- вы­яв­ле­ние и от­кло­не­ние до­пол­ни­тель­ных (не­учтен­ных) объ­е­мов ра­бот или по­тен­ци­аль­ной воз­мож­но­сти по­яв­ле­ния до­пол­ни­тель­ных ра­бот, не во­шед­ших в пер­во­на­чаль­ное тех­ни­че­ское за­да­ние (свод­ный смет­ный рас­чет) к до­го­во­ру стро­и­тель­но­го под­ря­да. Это глав­ный ры­чаг сни­же­ния сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства. Чем мень­ше по­явит­ся до­пол­ни­тель­ных ра­бот в про­цес­се стро­и­тель­ства, тем ни­же бу­дет ито­го­вая се­бе­сто­и­мость и вы­ше эф­фек­тив­ность ин­ве­сти­ций..

Ведущий эксперт по ценообразованию
Департамента финансово-технического аудита

И.Ю. Яковлев.