Финансово-технический аудит земельных участков как услуга стал востребован сравнительно недавно – приблизительно в 2009 году. Его распространение обусловлено возникновением потребности у инвесторов, банкиров, ритейлеров получить профессиональный анализ пригодности земельного участка под конкретные строительные проекты. По сути, стимулом возникновения подобной тенденции стал экономический кризис 2008 года, с переходом объектов незавершенного строительства к банкам в качестве обеспечения по не выплаченным в срок кредитам.
Одним из наших первых заказчиков финансово-технического аудита стала компания Real,-. Крупнейшему иностранному сетевому ритейлеру нужно было проверить состояние земельного участка, предлагавшегося к продаже в одном из городов уральского региона. Мы провели анализ правоустанавливающей документации, разобрались с градостроительными планами в данном районе города, выяснили в местных энергоснабжающих организациях возможность получения необходимых мощностей, рассчитали стоимость подключения к городским сетям, стоимость выноса существующих сетей из пятна застройки. Также были организованы инженерно-геологические изыскания. По итогам аудита удалось выявить подробности, в которые продавцы участка предпочитали не посвящать нашего заказчика: а именно то, что данный участок находился в зоне потенциального подтопления. Расчетная сметная стоимость подъема планировочной отметки участка до приемлемого уровня составила 70 млн рублей, что превышало заявленную стоимость участка.
В результате нашей «разведки местности» немцы от покупки отказались. С тех пор мы проверяем для Real,- все планируемые к приобретению участки. Основным «проблемным местом» участков, предназначенных под размещение торговых объектов, является отсутствие возможности на законных основаниях согласовать примыкание к существующей дорожной сети или наличие обременений, связанных с требованием строительства развязок, разгонных полос или иных дорогостоящих мероприятий, которые государство пытается переложить на плечи частного инвестора. Сметная стоимость решения подобных инженерных задач, по нашему опыту, может доходить до 30?% от общего инвестиционного бюджета.
Кроме ритейлеров услуга финансово-строительного аудита сейчас пользуется большим спросом у промышленников. Времена раздачи денег под красивые обещания построить «город-сад» закончились в том же 2008 году. В настоящее время открыть кредитную линию на строительство промышленного, производственного или складского комплекса возможно только после предоставления в банк отчета строительного аудитора о состоянии земельного участка и подтверждения со стороны независимой экспертной организации возможности строительства заявленного объекта.
Аудит земельных участков под строительство производственных объектов имеет свою специфику. Рассмотрим ее на примере инвестиционных проектов Внешэкономбанка. Мы входим в Реестр специализированных компаний ВЭБа, привлечение которых от имени и за счет участников инвестиционных проектов может быть рекомендовано Внешэкономбанком, а также являемся членом Гильдии управляющих и девелоперов.
Если вы запрашиваете открытие кредитной линии от 2 млрд рублей у банка, будьте готовы, что на первом этапе аудита будет проведен анализ правового статуса участка и вида его разрешенного использования. Далее будут определяться или проверяться зоны градостроительного регулирования, расчеты санитарно-защитной зоны или возможности ее сокращения. Основополагающим условием жизнеспособности будущего промышленного объекта является обеспеченность предприятия энергоресурсами. Следовательно, особое внимание аудитор уделяет проверке технической, юридической возможности подключения к сетям и стоимости получения необходимой мощности. Также банк интересуют вопросы, связанные с инженерно-техническими характеристиками рассматриваемого земельного участка. Аудиторы должны проверить и подтвердить, что комплекс зданий с заявленными параметрами возможно возвести на данном участке без применения специальных инженерных мероприятий по подготовке территории.
По нашему опыту, 20?% проектов не проходят процедуру первичного финансово-технического аудита: основным камнем преткновения обычно является недооформленность правоустанавливающей документации на землю или несоответствие площади, конфигурации, вида разрешенного использования земельных участков параметрам, заложенным в проектной документации. Другая, не менее проблемная зона промышленных проектов, – дефицит энергомощностей или запредельная стоимость подключения к этим сетям. Из нашей практики мы знаем пример, когда при строительстве металлургического завода в Красноярском крае заказчику дешевле и проще было организовать свою электросбытовую компанию и получить соответствующую лицензию, чем подключиться к сетям «общего пользования».
Об аудите земельных участков можно написать целую книгу, потому что как уникален любой девелоперский строительный проект, так же уникален каждый земельный участок. И несмотря на то, что за последние три года мы проверили десятки территорий под строительство заводов и фабрик, жилых микрорайонов, складских комплексов и гипермаркетов, каждый раз, заходя на новый объект, мы решаем новую задачу. А наш опыт помогает участникам инвестиционного процесса заранее оценить масштабы стоящих перед ними задач и грамотно подготовиться к их решению.
Источник: Журнал "Commercial Real Estate"
выпуск № 192/17 сентябрь 2012.
