Управление строительством – отдельная и сложная наука. Она включает в себя целый набор знаний, навыков, умений, требует очень хорошего понимания огромного количества процессов, которые происходят при возведении объекта. На эту тему федеральное отраслевое издание «Российский строительный комплекс» беседует с генеральным директором компании SEVERIN DEVELOPMENT Романом Сигитовым.
– Роман Анатольевич, весь мир уже пришел к пониманию того, что управление строительством – это не роскошь, а необходимость, если мы хотим получить качественный объект в нужный срок и без превышения бюджета. А как относятся к этому постулату российские инвесторы?
– Наши инвесторы делятся на две категории. Первая – те, кто считает, что управлять строительством легко и просто. Они самостоятельно строили себе дом или дачу и полагают, что без проблем построят фабрику или жилой микрорайон. Мы такое управление называем хозспособом, строительством в домашних условиях, когда инвестор берется сам рулить процессом.
Вторая категория – продвинутые инвесторы, они понимают, что строительство является отдельной сложной сферой со своими законами, которые нужно знать и правильно использовать.
Строительство – это многосоставной процесс с множеством непредсказуемых факторов, их невозможно заранее предвидеть и учесть. Оно требует, прежде всего, управления рисками, координацией и взаимосвязями огромного количества людей, компаний, поставщиков, производителей – всех участников процесса.
Деньги, что платятся за управление строительством, несоизмеримы с теми средствами, которые неквалифицированный управляющий или инвестор может потерять и практически всегда теряет на безграмотном управлении.
– Бывают ситуации, когда при строительстве «хозспособом» вам приходится подключаться к какому-то проекту и приводить его в чувство?
– Бывают, и очень часто. Когда владелец крупного бизнеса поручает управлять стройкой своей команде, например директору завода, директору по капстроительству. Они ведь занимались прокладкой трубопровода? Значит, и завод тоже смогут построить. В результате по прошествии нескольких лет, когда становится понятно, что сроки безнадежно сорваны, деньги потрачены, а завода нет, обращаются к нам или нашим коллегам по рынку.
Наша функция заключается в том, чтобы разобраться со всеми этими вопросами и выровнять ситуацию, если мы заходим на проект, который уже реализуется. Но лучше – не допускать их сразу, выстраивая процессы должным образом, тогда стройка изначально будет идти по плану.
Интерес любого инвестора или владельца бизнеса – чтобы ему построили то, что он заказывал, в те сроки, на которые он рассчитывал, и с соблюдением бюджета, потому что все завязано на кредитном банковском финансировании. Срыв сроков на сегодняшний момент – это критическая ситуация для любого проекта.
– На каком этапе должно подключаться управление строительством, чтобы стройка шла по плану и с нужными показателями?
– На самом раннем. Управление строительством начинается задолго до строительства.
Любую фантазию, которую излагает инвестор, нужно проверять на осуществимость и стоимость. Первым занимаются инженеры-конструкторы, вторым – сметчики. Дальше инвестору предлагается на выбор несколько вариантов. Например, это может быть плоскостное или высотное здание, здание в несколько блоков, здание с подземными этажами.
Все начинается прежде всего с управления разработкой проектной документации. Она в основе, в ней заложены решения, объемы, видовые характеристики, стоимость материалов и работ. Если проектная документация полноценная, все качественно осмечено, сделан верный расчет трудозатрат, сроков и составлен график строительства, тогда и стройка идет как по маслу.
– Какие проблемы может заработать инвестор, который не подключает управление проектом на этом начальном этапе, а пытается пройти его самостоятельно?
– Инвестор редко является конструктором, инженером или квалифицированным техническим заказчиком, который понимает, как оформить и получить все необходимые разрешения. А любое здание должно быть не только построено, но и прежде всего законно оформлено. Здание само по себе без разрешения на эксплуатацию – это выброшенные деньги.
Поэтому управление строительством – это в том числе будущая легитимизация – построение процессов так, чтобы через 2–3 года, к моменту возведения объекта, все документы были собраны надлежащим образом в полном объеме (а это целый грузовик бумаг). Там есть все, что требуют проверяющие и контролирующие органы, чтобы законно выдать разрешение на эксплуатацию.
Мы отрабатываем возможность достижения технико-экономических показателей, делаем предварительный расчет бюджета. Обязательно даем вариативность объемно-планировочных решений с привязкой к стоимости конструктивных и инженерных решений: минимум и максимум.
Всегда объясняем инвестору, что он получит при минимальном бюджете и максимальном бюджете.
После того как инвестиционное решение владельцем бизнеса принято и утвержден один из вариантов концепции, начинается оформление земельного участка и всей исходно-разрешительной документации. У технического заказчика обычно уходит год на то, чтобы получить все необходимые разрешения. Их сотни, начиная от оформления и согласования проекта территории и заканчивая финальным документом, который открывает инвестору право строить. Это градостроительный план земельного участка.
В нем четко указано, что именно инвестор может здесь строить, в каких красных линиях, какой высоты и какого функционального назначения, то есть что в этом здании допускается размещать.
– Непрофессионалов здесь тоже ждут какие-то проблемы?
– Очень часто инвесторы, будучи людьми богатыми и значимыми в том или ином регионе, к сбору документов относятся по принципу «ерунда, порешаем». В итоге какие-то документы не оформлены или оформлены «криво» и не соответствуют тому, что инвестор собирается строить. Но каким бы административным ресурсом он ни обладал, сейчас уже ни один государственный орган не будет работать с нарушением законодательства. Поэтому и нужен технический заказчик – чтобы сделать все по закону.
Исходно-разрешительная документация необходима и для проектирования. Этот процесс идет параллельно, и здесь важно учесть ограничения, за рамки которых мы не можем выходить.
Если налагаемые ограничения и обременения ломают концепцию бизнеса, нужно на законных основаниях их снять: через суд, компенсирующие мероприятия, дополнительные экспертизы и так далее.
– Поясните, пожалуйста, что значит «ломает концепцию бизнеса»?
– Предположим, запланировано строительство жилого комплекса. Чтобы проект был выгодным, здание должно иметь не менее 35 этажей. Но в этом городе есть ограничение высотности – 25 этажей. Такой вариант инвестора не устроит.
Задача – снять ограничение и получить разрешение на 35 этажей. Начинаем переговоры о внесении изменений в муниципальный проект планировки территории, находим аргументы. Процесс внесения корректировок довольно долгий, но он уже опробован и возможен.
Для промышленного здания другая ситуация. Там важна санитарно-защитная зона.
У нас был случай, когда цементный завод с вредными выбросами, для которого показана защитная зона не менее 1 км, был построен в советское время на расстоянии 50 м от жилого дома. Это совершенно недопустимо по новым нормам. Но пришел иностранный инвестор и захотел реконструировать завод, вместо четырех советских печей поставить одну немецкую с практически нулевыми выбросами. Чтобы решить вопрос, мы делали специальный проект: проводили экологическую экспертизу, сравнительный анализ выбросов до и после реконструкции, заказывали отдельный проект сокращения санитарно-защитной зоны.
Доказали, что новое производство не ухудшит экологическую ситуацию в городе, и смогли получить на законных основаниях разрешение на реконструкцию этого производства.
– А если все нормально с санитарной зоной и другими параметрами, инвестор может сделать проект самостоятельно?
– Этот этап инвесторы часто оставляют за собой, хотят сэкономить на разработке проектной документации. В результате она выходит с белыми пятнами, без конкретики, детализации, взаимоувязки – и на стройке начинаются проблемы, возникает вопрос: как же строить? Нет каких-то узлов, не показаны сечения, разделы противоречат друг другу, непонятно, какое оборудование и где его размещать.
Любой вопрос, который не решен на этапе проектирования и не положен на бумагу, под который нет сметного расчета, – это всегда потерянные деньги и время. Тут генеральный подрядчик начинает выдвигать заказчику дополнительные работы или халтурить, чтобы сэкономить и уложиться в бюджет.
– А заказчик, не обладая необходимыми инструментами, проконтролировать эти технические нарушения не сможет.
– Не сможет. Он увидит только совсем наглядные вещи, например, если по чертежам стена, а в жизни стоит колонна. Но если это здание 150 тысяч квадратных метров, там невозможно выявить все отступления. Для этого нужно ежечасно, днем и ночью проверять и контролировать все процессы. Чем и занимается наша компания.
– Когда изготовлена проектная документация, есть градостроительный план, начинается строительство?
– Начинается важнейший этап – выбор генерального подрядчика. Ключевой элемент любой стройки – это люди, рабочие, механизмы, материалы. Выбор некомпетентного или неполноценного генподрядчика, у которого нет своих ресурсов: рабочих, инженерного персонала, механизмов, оборудования, опалубки, налаженной службы логистики, доставки материалов себе на площадку – это основная проблема многих строек.
Выбрать хорошего генподрядчика непросто, нужно знать этот рынок, все компании, которые умеют качественно работать, понимать их специализацию.
С генподрядчиком необходимо заключить соответствующий контракт, чтобы уберечь инвестора от непредсказуемых допработ, которые могут обрушить экономику любого бизнеса, если поползет бюджет.
Еще одна важная задача – правильно организовать тендер. Это значит – выдать потенциальным генподрядчикам унифицированные формы и требования, чтобы все они с одинаковой детализацией, разбивкой подсчитали стоимость строительства.
Потом это все нужно проверить и найти ошибки: кто, где и что посчитал неправильно, перезаложился или, еще хуже, не дозаложил денег, времени, ресурсов. И вывести ту смету строительства, которая объективно является достаточной, то есть учитывает все, что нужно, чтобы построить здание. Это очень сложная и ответственная работа.
Почему я так подробно рассказываю об управлении строительством, не касаясь самого строительства, – потому что все проблемы, риски и срывы заложены до начала стройки.
Если подготовительные этапы не пройдены или пройдены некачественно, управление строительством превращается из планомерного процесса в ежедневное «тушение пожаров».
После того как генподрядчик выбран, проектная документация разработана, прошла экспертизу, имеется положительное заключение, а на руках есть разрешение на строительство, можно начинать строить.
– В чем заключается ваша задача на этом этапе?
– В ежедневном управлении процессом и прежде всего – сроками. Любой объем работ требует времени, все делается по определенной технологии. Технология в свою очередь требует определенных ресурсов, это люди, механизмы, материалы. Первая наша задача – убедиться, что генеральный подрядчик понимает, по какой технологии он будет строить, и у него для этого все есть. Затем вступает в работу наш строительный контроль, который заключается в надзоре за соблюдением всех строительных правил, норм и технологических требований.
– Если на объекте нет строительного контроля, с чем чаще всего сталкиваются инвесторы, заказчики, с какими проблемами?
– Часто подрядчик пытается упростить себе жизнь, удешевить производство, облегчить свою задачу. Где можно – экономит, использует несоответствующие материалы или неквалифицированных рабочих. Поэтому подрядчика нужно контролировать, причем постоянно. Сегодня мы четко понимаем, что строительный контроль эффективен только тогда, когда он сплошной и ежечасный.
И опытные генподрядчики уже знают: если строительный контроль на каком-то этапе работы сказал «так нельзя», значит, надо останавливаться и переделывать, только в таком случае они получат свои деньги.
– Строительный контроль завершается вместе с окончанием строительства?
– Нет, нужно еще организовать и проконтролировать пусконаладочные работы и сдачу объекта. Этот этап занимает от двух месяцев до полугода.
Мы предоставляем контролирующим органам всю документацию, подтверждаем полное соблюдение строительных норм и правил, проектных решений и оформляем все необходимые документы: начиная от ЗОС – заключения о соответствии построенного объекта, до разрешения на ввод в эксплуатацию и оформления свидетельства о собственности на вновь построенный объект недвижимости на имя заказчика.
– То есть вы отдаете заказчику в руки совершенно готовый объект, который можно эксплуатировать?
– Да, но мы передаем его чаще всего в руки службе эксплуатации. У разумного инвестора она появляется на объекте за полгода до завершения строительства и начинает вникать в дело. Огромное, сложное, технически насыщенное здание невозможно изучить за 5 минут. Поэтому в течение полугода мы постепенно все передаем: шаг за шагом, систему за системой, механизм за механизмом.
– Можно сравнить процент от сметы, который уходит на обеспечение управления строительством, с процентом, который инвестор может потерять, если он не использовал управление строительством на своем объекте? Потери больше?
– Да, потери больше. Стоимость услуг технического заказчика составляет порядка 1–2 % от бюджета крупного проекта. Потери же могут составлять и 30 % бюджета только на дополнительных, не учтенных в проектной документации работах. А если при строительстве были допущены такие нарушения, что здание вообще невозможно эксплуатировать на законных основаниях, то потери составляют уже все 100 %.
– Вы даете гарантию на свою работу?
– Да, конечно. Есть так называемый гарантийный депозит: 2–5 % его вознаграждения заказчик выплачивает нам через год после ввода объекта в эксплуатацию.
– Были ситуации, когда это удержание не выплачивалось из-за каких-то ваших недочетов?
– Мы не допускаем таких ситуаций. Технического заказчика, строительный контроль, управляющего строительством выбирают исключительно по репутации.
Инвестиционный мир в Москве довольно узкий, и любой инвестор, перед тем как принять решение о выборе нашей компании, убедится, что мы ранее не подводили своих заказчиков. Так что репутация – это наш главный актив.
Источник: «Российскийстроительный комплекс», публикация от 24 октября 2019
