|
|
|
– нужны люди, которые умеют с ними работать |
|
| Направить запрос | |
|
Поделиться:
|
Большинство вопросов, связанных с нехваткой денег, срывом сроков, низким качеством объекта, редко являются следствием проблем, возникших непосредственно на самой строительной площадке.
Строительные риски, которые повседневно приходится решать компании, Управляющей строительством, обычно являются заранее запрограммированными и уже заложенными на ранних стадиях развития проекта. Опыт компании SEVERIN DEVELOPMENT об этом свидетельствует.
Управление проектами в строительстве необходимо начинать не с выбора генподрядчика и не с того дня, «когда воткнули первую лопату», а гораздо раньше, - на этапе предпроектной подготовки проекта и разработки проектно-сметной документации. Специалисты SEVERIN DEVELOPMENT занимаются сопровождением работы проектировщиков, проверкой проектных решений и контролем результатов их работы. Данная важнейшая функция Технического заказчика позволяет минимизировать основные риски, связанные с получением непригодного к эксплуатации здания, с удорожанием и срывом сроков строительства.
Организация, планирование и управление строительством заключается в достижении планово-проектных параметров строительства и в контроле за недопущением дорогого некачественного долгостроя. Последовательно и жёстко контролируются три ключевых параметра строительства: деньги, время, качество.
Три ключевых параметра управления строительством - время, деньги, качество, они взаимозависимы и оказывают непосредственное влияние друг на друга. Банальные истины: строить качественнее – дороже, строить быстрее – дешевле, всем известны, но редко когда соблюдаются. Даже на примере строительства своего дома или ремонта квартиры каждый из нас знает, что в итоге срок безбожно сорван, запланированный бюджет многократно превышен, качество зачастую оставляет желать лучшего. Подобное, к сожалению, происходит при строительстве зданий площадью несколько десятков или сотен тысяч квадратных метров.
Сигитов Роман Анатольевич
Генеральный директор
SEVERIN DEVELOPMENT
На этапе разработки финансовой модели проекта Инвестору необходимо определиться с приоритетами строительного проекта. А также заложить плановые качественные характеристики объекта в проектную документацию – сбалансировать параметры стоимости, сроков и объемов строительства.
Тщательно подходите к выбору генподрядной организации. Избегайте ситуаций, когда выбранный генподрядчик оказывается «пустышкой» и не может выполнять возложенные на него функции из-за отсутствия в штате людей, отсутствия денег на счетах, отсутствия опыта, строительной техники и т.д., и т.п. В таких чрезвычайных ситуациях управление строительным проектом является антикризисным и сводится к одному решению – как можно быстрее избавиться от недобросовестного подрядчика и организовать передачу площадки новому генподрядчику. Смена генподрядчика в процессе строительства и передача площадки – отдельная наука и ей можно посвятить целый рассказ.
Станислав Ярошенко
Руководитель департамента
Строительного контроля
(Технического надзора)
Контроль объемов и качества строительства - это базовая характеристика любого инвестиционного строительного проекта. Сокращение бюджета и сроков строительства не даст инвестиционного эффекта, если не достигнуты плановые качественные параметры объекта. Качество и объемы закладываются в проектной документации. Сопровождение проектировщиков, проверка и контроль результатов их работы является важнейшей функцией, которая называется управление проектом строительства. Непосредственно во время строительства за соблюдением качества отвечает Департамент Строительного контроля/Технического надзора компании SEVERIN DEVELOPMENT.
Если проектная документация выйдет «сырая», недоработанная, с белыми пятнами, то можно на 100% гарантировать, что в процессе строительства появятся так называемые «доп.работы» со стороны Генподрядной организации, что неминуемо приведет к удорожанию строительства и срыву сроков производства работ.
Соблюдение сроков строительства напрямую зависит от трёх вещей:
1.
Знает ли подрядчик,
что ему предстоит
построить (другими словами
обеспечен ли подрядчик
проектной документацией).
2.
Может ли подрядчик
построить в установленные сроки (то есть обеспечен ли
подрядчик необходимой рабочей силой,
квалифицированными инженерами,
механизмами и оборудованием).
3.
Профинансирован ли подрядчик своевременно
и в полном объеме.
При этом, нельзя забывать, что соблюдение сроков строительства так же зависит и от того как рассчитывались эти сроки: волюнтаристски или нормативно. К сожалению, сплошь и рядом сроки строительства принимаются не расчетные, а «пожарные». Когда любыми методами надо закончить стройку к определенной дате.
1.
Заключение договора генерального подряда по расчетной сметной стоимости.
2.
Заключение договора генерального подряда с твердой ценой «под ключ».
Первый подход, с заключением договора генерального подряда по сметно-нормативной стоимости, по опыту компании SEVERIN DEVELOPMENT. более надежен. При таком контракте, риск увеличения объемов работ, и как следствие стоимости, возможен только в случае грубых ошибок и просчетов в проектных решениях. Поэтому, чтобы исключить риск неожиданного удорожания строительства, требуется наличие качественной, детально проработанной, полной проектной документации.
Второй подход заключается в том, что бы переложить на подрядчика все риски, связанные с возможным увеличением стоимости в процессе строительства. В таком случае Инвестор заключает договор строительства «под ключ» с твердой поушальной ценой, которая не должна подлежать изменению.
Соглашаясь на такой жесткий договор, подрядчик обычно выторговывает себе право разрабатывать рабочую документацию. К сожалению, договор с твердой ценой при всей кажущейся надежности не исключает риск изменения объёмов работ и соответственно стоимости при выявлении явных ошибок и упущений в проектной документации . Если с Инвестором не удается договориться и подрядчик вынужден строить за те деньги, что заложены в контракте, а не за те, что действительно требуются, то это почти всегда приводит к ухудшению качества строительства. И, как следствие, к последующим хозяйственным спорам, при получении отрицательных результатов.
Сергей Прокаев
Руководитель департамента
Финансово-строительного аудита
