Весь комплекс работ службы заказчика-застройщика в строительстве состоит из трех ключевых функций:
1. Планирование
(расчет бюджета и сроков строительства).
2. Организация
(определение необходимого объема работ, поиск подрядных организаций и контрагентов, распределение обязанностей и ответственности между участниками строительства, оформление и ведение контрактных отношений).
3. Контроль
(контроль качества строительства, контроль выполнения договорных обязательств, контроль соблюдения стоимости строительства и утвержденного бюджета).
Приступая к планированию, инженеры службы Технического заказчика и надзора на основании данных проектно-сметной документации, в том числе «Проекта организации строительства», определяют технологическую последовательность и рассчитывают нормативные сроки выполнения всех технических операций. По итогам расчетов разрабатывается Сводный сетевой план-график строительно-монтажных работ, который после согласования (уточнения) с выбранным Генеральным подрядчиком ложится в основу договора генерального подряда, подрядных договоров, договоров поставки и оказания услуг.
Важнейшим результатом проверки службой заказчика-застройщика проектной и сметной документации является анализ сметных объемов, расценок, повышающих коэффициентов, накладных затрат на все виды строительных, монтажных, отделочных работ, оценка соответствия расчетной сметной стоимости заложенным в проекте решениям и рыночным условиям, расценкам, корректировка (уточнение) локальных смет, либо отдельных позиций.
Имея на руках проверенную проектную документацию, подтвержденную сметную стоимость и расчетный график строительства, служба Технического заказчика начинает подготовку и проведение тендеров на выполнение всего комплекса подготовительных и строительно-монтажных работ, в том числе:
- формирование Технических (тендерных) заданий;
- разработку тендерных пакетов;
- поиск и определение списка потенциальных подрядных организаций;
- организацию тендерных процедур;
- сбор, анализ и оценку тендерных предложений;
- выбор победителей;
- подготовку и оформление с соответствующими организациями договоров, приложений на выполнение всего комплекса строительных работ.
В рамках управления контрактными отношениями и контроля выполнения договорных обязательств, служба Технического заказчика занимается:
- отслеживанием своевременного и непрерывного финансирования строительства объекта;
- созданием и ведением Реестра договоров, совмещенного с Реестром платежей;
- отслеживанием соблюдения контрагентами договорных обязательств на основании данных о сдаче-приемке выполненных работ, предоставляемых техническим надзором;
- проверкой счетов, подготовленных контрагентами, их визирование при подтверждении факта сдачи-приемки выполненных работ Технадзору, передача на оплату, получение подтверждения факта оплаты, разнесение данных в Реестр платежей;
- формированием балансовой стоимости здания в процессе строительства, учетом списания материалов, принятых объемов работ, ведением дефектной ведомости;
- проверкой закупок генерального подрядчика (закупочные цены, соответствие номенклатуры и качества поступающих материалов, наличие паспортов, сертификатов);
- организацией и проведением контрольно-экспертных процедур;
- применением штрафных санкций и иных мер воздействия к контрагентам, нарушающим свои договорные обязательства;
- привлечением дополнительных контрагентов и/или заключением дополнительных соглашений на новые объемы работ к уже имеющимся договорам, экспертизу смет (договорных расценок), прилагаемых к договорам подряда (дополнительным соглашениям);
- контроль освоения Бюджета Проекта (постатейного, накопительным итогом);
Цель работы службы Заказчика-застройщика - недопущение необоснованных дополнительных работ и применения необоснованных расценок, отклонение неподтвержденных техническим надзором объемов работ, оплата работ подрядных организаций только в рамках законтрактованных объемов, согласно сметной (договорной) стоимости, по утвержденной проектной документации.
Контроль сроков строительства службой заказчика в строительстве предполагает:
- отслеживание выполнения сводного сетевого плана-графика производства работ;
- корректировку и актуализацию графика, в случае изменения сроков производства отдельных видов работ;
- контроль сроков выполнения обязательств контрагентов по поставкам материалов, оборудования, систем;
- взаимоувязку и координацию работ проектных, строительно-монтажных, специализированных организаций, поставщиков оборудования и материалов, иных контрагентов.
Контроль качества и стоимости строительства осуществляется во взаимодействии службами Технического заказчика и Технического надзора и начинается с входного контроля разработанной Рабочей документации.
Входной контроль осуществляется на предмет комплектности, качества, информативности и достаточности для производства работ, соответствия основных решений ранее утвержденной проектной документации. В случаях выявления дефектов и недоработок в рабочей документации, Технический заказчик осуществляет документированный возврат дефектной документации Генпроектировщику и, в последующем, контроль за устранением дефектов, выявленных в процессе приемки. А затем и повторную приемку исправленной документации для выдачи «в производство работ» Генподрядчику.
Далее служба Заказчика и Технического надзора осуществляет процедуры контроля качества строительства:
- соблюдение генподрядчиком (подрядными организациями) входных регламентов:
- поступающих на стройплощадку материалов,
- поставки готовых изделий и конструкций,
- приемки Рабочей документации.
- соблюдение генподрядчиком (подрядными организациями) технологии строительства:
- порядка и последовательности строительных операций,
- регламентных сроков выполнения этапов работ,
- пооперационного освидетельствования и промежуточной приемки, совместно с представителями технического и авторского надзором.
- соблюдение генподрядчиком (подрядными организациями) технологии монтажа оборудования:
- порядка и последовательности монтажных операций,
- регламента проведения испытаний, пусконаладочных работ оборудования и систем.
- подготовку генподрядчиком (подрядными организациями) исполнительной документации:
- журналов работ,
- исполнительных планов и схем, в т.ч. проверку точности отражения геодезических параметров зданий (сооружений) на исполнительных геодезических съемках,
- соблюдение генподрядчиком (подрядными организациями) порядка проведения лабораторных испытаний, инспекций, проверок инструментального контроля неразрушающими методами.
Итогом работы службы Заказчика в строительстве является проверка Актов по форме КС-2, КС-3 на соответствие фактически выполненным работам, прошедшим контроль качества, подтверждение или отказ от приемки работ, не соответствующих решениям проектно-сметной документации и договорным обязательствам генерального подрядчика.
