«Строительство – это искусство дорого продать обложенный кирпичом воздух»
Основной причиной головной боли девелоперов, банкиров, управляющих является их неспособность эффективно контролировать результат работы подрядчиков. Живой пример: в области строили жилой дом. Когда строительство практически было завершено, с первых этажей началась отделка. Однажды, прораб заметил потрескавшуюся штукатурку на стенах. Была проведена строительная экспертиза, и выяснилось, что начал разрушаться фундамент. Оказалось, субподрядчики при укладке фундамента использовали бетон, марка которого не соответствовала проектному решению и соответствующим нормам. Некачественный материал под весом двадцатиэтажного строения стал деформироваться, несущие конструкции потеряли устойчивость, и здание было признано аварийным.
Этот единичный случай иллюстрирует один из самых страшных снов инвестора. На практике чаще встречаются куда меньшие «недочеты»: нарушения теплоизоляции, гидроизоляции, кривизна стен, подмена качественных отделочных материалов на более дешевые «аналоги» и т.п. Казалось бы – деньги на строительство выделяются немалые, генподрядчик выбран толковый; а в процессе эксплуатации то и дело выплывают различные проблемы.
Участники строительного рынка по-разному комментируют эту ситуацию, так девелоперы, инвестирующие в недвижимость в расчете на окупаемость проекта через 7-9 лет и желающие получать проекты «под ключ», относятся к строительным проектам, как «к целым историям в лицах»: «Для нас подобные инвестиции – это способ диверсифицировать капиталовложения, с целью получения прогнозируемой прибыли. Но сейчас, когда массовый рост цен на недвижимость приостановился, вскрылись, проблемы, имеющие, по видимости хронический характер», – говорит управляющий партнер одной из московских девелоперских компаний.
«На ожиданиях роста цен, контроль над реализацией проектов оставался на достаточно низком уровне. Сейчас, когда ситуация изменилась, а методы и стоимость строительных работ подрядчиков остались прежними, инвесторы стали явственнее ощущать недостатки прежнего подхода. И без того увеличившиеся сроки окупаемости строительных объектов выросли еще и вследствие использования некачественных материалов и дешевой, неквалифицированной рабочей силы. Все стремятся сэкономить, и, к сожалению, экономия достигается не за счет увеличения эффективности работ, а за счет откровенных манипуляций с бюджетом со стороны подрядчиков».
Рассказывает Роман Сигитов, генеральный директор компании «Северин Девелопмент», осуществляющей функции технического надзора за строительством:
«Традиционно, контроль качества строительства входит в функцию генподрядчика только на бумаге. Нельзя сказать, что этим грешат все компании, но прецеденты часты и их невозможно игнорировать. На сегодняшний день естественное решение – это передача функций технического надзора независимой специализированной организации.
Так, заключая договор с «Северин Девелопмент», инвестор, застройщик обеспечивает присутствие на строительной площадке профессиональных инженеров технического надзора, которые контролируют качество работ на всех этапах строительства. Кроме того, на объекте используется передвижная лаборатория, оснащенная высокоточными приборами неразрушающего контроля и технической диагностики, позволяющими выявить дефекты, отступления от нормативного качества в сооружениях и конструкциях. Проверяется качество бетона, заложение арматуры, отделки, тестируются инженерные системы и оборудование.
При необходимости, к работе привлекаются сертифицированные аккредитованные лаборатории, которые проводят техническую экспертизу в случае возникновения спорных моментов.
Вся эта деятельность направлена на контроль качества и стоимости строительства, а соответственно, сроков окупаемости инвестиционных проектов в области строительства».
Сотрудники риэлторских агентств в своей деятельности часто сталкиваются с последствиями реализации неудачных строительных проектов: «При сдаче новых объектов в аренду ценообразование формируется на основе класса недвижимости. Для офисных зданий это классы А-В-C-D, с различными градациями. Естественно, инвестор, возводящий здание класса А1 рассчитывает на соответствующую прибыль. На классификацию здания, прежде всего, оказывают влияние расположение объекта недвижимости, планировочные решения, отделка и инженерное обеспечение. И, если первые два аспекта предопределены, то остальные могут варьироваться. В практике нашего агентства мы с таким еще не сталкивались, но в Москве уже были случаи, когда отдельные площади и даже целые этажи переводили в низший класс, вследствие ошибок, допущенных при строительстве», – на правах анонимности поделился с нами менеджер агентства.
«Чтобы ускорить сдачу здания в эксплуатацию, нужно начинать ремонтные работы одновременно со строительными»
Участники рынка сходятся в одном – независимый технический надзор строительства сейчас является надежным инструментом контроля расходования средств и качества выполняемых работ.
Службы контроля проводят осмотр и оценку качества элементов строительных конструкций, узлов, систем и коммуникаций. Лабораторным испытаниям подвергаются инженерные и тепломеханические системы, несущие конструкции, сооружения, качество отделки.
Технический надзор является непрерывной деятельностью, осуществляемой в процессе строительства. В рамках технического надзора контролируется качество поступающих строительных материалов. Кроме того, в функции технического надзора входит проверка наличия и правильности оформления документов, свидетельствующих о качестве изделий, материалов, сырья и конструкций, поступающих на строительную площадку.
Задачами технического надзора являются: исключение скрытых дефектов в инженерных системах и конструкциях, предотвращение нецелевого использования средств и завышения стоимости материалов, обеспечение качества строительства на уровне утвержденных нормативов, подтверждение достоверности объемов работ заявленным к сдаче, исключение нарушений в процессе ведения исполнительной документации, которые могут привести к затруднениям в работе служб по эксплуатации здания.
Рассказывает Роман Сигитов:
«Технический надзор начинается с проверки проектно-сметной и технической документации, обследования объекта строительства. Эта услуга, наряду со строительным аудитом, является составной частью деятельности нашей компании.
Наша деятельность заключена в комплексном сопровождении строительных проектов, осуществляя организационные, управленческие и надзорные функции. Причем, к работе мы приступаем на любом этапе строительства, начиная с оформления исходно-разрешительной документации и когда разрешение на строительство одобрено мы приступаем к работе.
Эффект от этой работы ощутим буквально с первых дней».
Независимый технический надзор остается сравнительно новой услугой на российском рынке недвижимости. Так, за последний год, только 15% из опрошенных застройщиков прибегали к услугам сторонних компаний. А, по оценкам экспертов, нормой для строительного рынка является 70% распространенность услуг технического надзора, причем, среди крупных застройщиков эта цифра обычно превышает 90%.
Низкий процент использования услуг независимого технического надзора свидетельствует не о незрелости рынка, как такового, а об относительной самоуверенности инвесторов, сформировавшейся в период продолжительного ценового бума, на взгляд которых, это лишь дополнительные расходы.
Ситуация изменилась. Тем девелоперам, которые сотрудничали с такими компаниями, как «Северин Девелопмент», сравнительно легко удалось преодолеть последствия кризиса именно благодаря тщательному контролю над расходами, сроками и качеством строительства. С подрядчиками была построена нормальная работа, те знали, что их деятельность под жестким контролем, поэтому у этих застройщиков сейчас не встретить замороженных объектов строительства.
Какова же реальная экономия от работы независимого Технического надзора?
В 98 случаях из 100 независимая служба технического надзора предотвращает срыв сроков реализации проекта. Среди опрошенных инвесторов, больше 60% утверждали, что осуществление технического надзора на объектах строительства позволило сократить издержки на 30-40%. В отсутствие независимой надзорной организации, 80-90% подрядчиков используют некачественные материалы и завышают данные по объемам выполненных работ.
Эти цифры свидетельствуют об огромном потенциале и экономической эффективности деятельности Технического надзора. Не платите за брак- независимый технический надзор окупается с первого дня работы!
Источник: Журнал "Вопросы строительства" статья А.Баскова
