Сейчас новым и небольшим застройщикам будет сложно попадать на рынок новостроек. Исполнительный директор компании SEVERIN DEVELOPMENT Ирина Трапезникова рассказала федеральному отраслевому изданию «Российский строительный комплекс» о том, насколько это скажется на уровне цен, конкуренции и объемах застройки.
Самая важная тенденция, которая характеризует рынок недвижимости в 2018 году, – это его укрупнение. Ввиду законодательных нововведений в ФЗ №214 «О долевом строительстве», вступивших в силу 1 июля этого года, в течение первого полугодия наблюдалась существенная активизация девелоперов, связанная со стремлением получить максимальное количество разрешений на строительство новых проектов. Таким образом, застройщики создали для себя запас проектов, чтобы далее работать в старых правовых реалиях. Укрупнению рынка также способствовал ввод новых требований по размеру уставного капитала застройщиков, взносу в Фонд защиты дольщиков и запрет одному юридическому лицу строить больше одного объекта. Те девелоперы, которые не получили разрешения на строительство до 1 июля, тянут с переходом на новые правила, поскольку не отвечают требованиям ФЗ и не располагают необходимыми финансовыми ресурсами. Их дальнейшая судьба будет зависеть от выбранной стратегии.
Входной барьер на рынок новостроек значительно вырос: чтобы начать стройку и, самое главное, закончить ее в срок, девелопер должен обладать необходимыми финансовыми ресурсами. Собственно, по этой причине сейчас на плаву остались только надежные застройщики, которые могут подстроиться под новые правила игры.
Цены на недвижимость в этом году оставались более или менее стабильными. В 2019 году будет наблюдаться некоторое подорожание квадратного метра, но как долго оно продлится – зависит от экономической ситуации. Все факторы, которые сейчас провоцируют повышение цен на рынке, носят временный характер. Вывод на рынок новых проектов, в том числе уже получивших разрешение на строительство, станет ограничителем дальнейшего роста цен.
Конкуренция на рынке только усилится и при этом сместится в сторону предлагаемого продукта: чтобы привлечь покупателя, девелоперы будут искать всевозможные «фишки». С этой целью застройщики уже сейчас приглашают на проекты звездных архитекторов, зачастую иностранных, уделяют большое внимание благоустройству ЖК: на придомовой территории создают прогулочные зоны, велодорожки, площадки для занятий спортом, в оформлении используют элементы ландшафтного дизайна и арт-объекты.
Дополнительную инвестиционную привлекательность комплекса создает отделка и состояние квартир: на продажу выводятся квартиры с предотделкой (т.н. whitebox), причем за ту же стоимость продаваемого квадратного метра. Некоторые девелоперы применяют в своем проекте технологии «умного дома», но делают это с осторожностью ввиду их высокой стоимости. Таким образом, жилье эконом-класса (по локации и цене продаж) сегодня выглядит как бизнес-класс, а бизнес – как премиальный 3–5 лет назад (по объемно-планировочным решениям, фасадам, материалам отделки МОП).
Процесс оформления документации на застройку усложнился. Те проекты, застройщики которых не исполняют (пусть даже в небольшой мере) обязательства перед дольщиками и не соблюдают все нормы закона, уже имеют проблемы с получением разрешения на ввод в эксплуатацию. Так, например, в начале октября в отношении 77 девелоперов в Санкт-Петербурге и Ленобласти был введен запрет на привлечение средств дольщиков, что, по сути, относит их проекты в разряд долгостроев.
Застройщики, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, создали для себя запас проектов, которого хватит им еще на несколько лет, по крайней мере, еще на 2–3 года, а может и больше. Срок реализации будет зависеть от масштабов и сложности самого проекта. Проектирование и строительство одного многоэтажного жилого дома в среднем занимает 1,5–2 года, хотя опытные застройщики могут уложиться и в меньший срок. Какого-либо дефицита в предложениях по новостройкам в этот период наблюдаться не будет. Провал по вводу нового жилья может возникнуть позже, по мере того, как будут реализованы текущие проекты. Скорее всего, ощутимо уменьшится количество новостроек эконом- и комфорт-класса. Более точно спрогнозировать дальнейшую судьбу этого сегмента можно будет после вступления второй части законодательных поправок и собственно полного перехода на проектное финансирование.
