В цепочку заказчик, генпроектировщик, генподрядчик, постепенно вливается новый игрок – технический заказчик. Что это сулит рынку в текущих реалиях?
На фоне небольшой положительной динамики цен на недвижимость, строительная отрасль все еще находится в состоянии кризиса. Только за первые три квартала этого года объем строительства офисной недвижимости в Москве упал на 60%, множество объектов заморожено, оставшиеся без работы застройщики вынуждены демпинговать или сворачивать свою деятельность.
В этих условиях строительные компании, в погоне за заказами, готовы идти на всевозможные ухищрения, составляя привлекательные сметы на строительство. Когда же вскрывается дефицит бюджета, инвесторы вынуждены вкладывать дополнительные средства, не меняя при этом «лошадей на переправе».
Комментирует ситуацию Сигитов Роман Анатольевич, генеральный директор компании «Северин Девелопмент»:
– Хроническими болезнями в наше время стали срывы сроков и увеличение бюджетов в ходе строительства. Подрядчики бездумно показывают «красивые» цифры, рассчитывая на авось. Зачастую идет расчет на использование некачественных материалов и ситуативный менеджмент. Подобный подход ведет к возникновению ошибочных инженерных и конструктивных решений. Нельзя сказать, что подобные злоупотребления носят системный характер, но, к сожалению, прецеденты существуют и уже не являются исключениями.
По словам Романа, процесс мобилизации строительства является настолько ресурсоемким, что те строительные компании, которые одновременно принимают участие сразу в нескольких тендерах, просто не в состоянии выполнять эту работу с высоким качеством: «Специфика строительных проектов такова, что к ним невозможно применить какой-либо единый системный подход. Каждый проект уникален, средства его реализации варьируются в широком диапазоне, а совокупность внешних факторов делает шаблонные подходы попросту неприменимыми».
Так что же, пускать все на самотек, закладывая в бюджет крупные риски? Ответ на этот вопрос дает сам рынок – в начале 2000-х годов в России нишу потребности в гарантиях успешной коммерческой реализации строительных проектов понемногу стали занимать специализированные компании, выполняющие услуги технического заказчика.
Это сравнительно молодой институт не только для постсоветского пространства. Впервые его компетенции были сформулированы в начале восьмидесятых годов, а сейчас в большинстве стран деятельность технического заказчика включена в систему строительства.
Техническим заказчиком является организация, оказывающая экономичные и независимые услуги, направленные на минимизацию издержек, контроль сроков и гарантию качества на объектах коммерческого строительства.
В России сфера деятельности этих компаний простирается от предпроектной подготовки и оформления разрешительной документации, вплоть до сдачи строительного объекта в эксплуатацию. По сути, технический заказчик является доверенным лицом инвестора, от лица и в интересах которого и осуществляет свою деятельность.
«В отличие от подрядных организаций, технический заказчик исходит из конечных целей инвестора, экстраполируя их на текущие вехи проекта», – рассказывает Роман Сигитов. «Все работы, включая, как оформление, подачу и защиту проектной документации в государственных органах, так и управление строительством – все они строятся без отрыва от конечных задач, стоящих перед строительным проектом. Я считаю, что только с таким подходом можно достичь ожидаемого результата как по финансам, так и по бизнес наполнению инвестиционного объекта недвижимости».
Что же получит инвестор от сотрудничества с техническим заказчиком?
1. Оформление и согласование исходно-разрешительной документации
Все начинается со сбора и оформления необходимых документов. На этом этапе задачей технического заказчика является выработка с инвестором единого видения проекта. Для этого проводится анализ участка, готовится архитектурная концепция проекта, ситуационный план (всем известный «Эскиз №1»), поэтажные планы, разрезы, разверстка по улице. Каждый документ проходит согласование с инвестором.
Для госорганов формируется комплект документации, включающий договор на право аренды земли, свидетельство о собственности, различные распорядительно-правовые документы. Выполняется фотомонтаж будущего объекта в городском ансамбле. Все это согласуется в соответствующих органах.
Получившийся комплект документации представляет собой буклет «Предпроектные разработки», он направляется в регламентную комиссию ГлавАПУ Москомархитектуры.
После успешного согласования технический заказчик формирует заявку на разработку комплекта исходно-разрешительной документации. Получение градообоснования, заключений десятка организаций и проведение экспертиз производится на этом этапе.
Всем известно, что это наиболее затратный этап, в плане времени. Сейчас разрешительную документацию можно согласовать за полтора года. И то, если повезет. Президент в своем ноябрьском послании Федеральному Собранию поручил сократить этот срок до 3-4 месяцев. Но, не смотря на это, по словам Романа Сигитова, компании - технические заказчики владеют инструментами для скорейшего прохождения процедуры согласования. «Прежде всего, это грамотный подход в составлении документов и знание особенностей работы государственных служб», – говорит Роман.
В сфере компетенции технического заказчика также находится и проведение инженерно-геологических и технических изысканий.
Результатом работы становится ТЭО инвестиционного проекта и необходимая техническая документация.
2. Согласование и экспертиза проектной документации
Когда основные трудности преодолены, деятельность технического заказчика фокусируется на проектных работах.
По сути, инвестор должен получить готовый к реализации проект, что называется – «под ключ».
Для этого технический заказчик готовит техническое задание, которое проходит многоступенчатое согласование с инвестором. Этот документ послужит основой для составления всех технических заданий в рамках инвестиционного проекта.
От лица инвестора идет взаимодействие с проектной организацией – технический заказчик формирует для нее объем задач, снабжает информацией и выполняет различные согласования. Со своей стороны, технический заказчик проводит экспертизу проектных решений, ведет учет требований, озвученных в техническом задании и бизнес-плане. Специалисты оценивают эффективность предлагаемых решений, рентабельность заложенного в проект состава инженерно-технического оборудования.
Вместе с Генпроектной организацией проводят согласование полученного проекта в органах надзора и в Главном Архитектурно-планировочном управлении города. После чего выполняется защита в органах государственной экспертизы.
Уже очевидно, что привлечение технического заказчика снимает тяжкое бремя с плеч инвестора. Независимая организация, которая фокусируется исключительно на управлении проектами, за плечами у которой не один десяток сданных строительных объектов, несомненно, займет полагающуюся ей нишу в современном строительстве.
Мобилизация строительства это как раз тот этап, где закладывается фундамент успеха реализации будущего проекта. Он открывается с получением Ордера на право производства подготовительных и земляных работ, а также Разрешения на производство строительных работ.
Здесь технический заказчик производит комплекс работ на составление тендерной документации и проведения конкурсов среди подрядчиков, занимается оформлением договоров и разрабатывает план-график работ. На этом этапе формируется бюджет инвестиционного проекта. Он проходит всестороннюю оценку специалистами организации.
Технический заказчик берет на себя работы по подготовке территории, выносу и перекладке коммуникационных сетей. Участок обносится забором, устанавливаются временные здания и инфраструктура. Подводятся необходимые сети.
После того, как все готово и проектная документация утверждена, она уходит в производство.
4. Управление строительством
В качестве эксперта, Роман Сигитов называет шесть аспектов управления строительством:
I. Управление целями.
II. Сроками.
III. Стоимостью.
IV. Рисками.
V. Качеством.
VI. Отношениями с подрядчиками.
Детальный разбор всего комплекса работ выйдет за пределы материала, так что ограничимся кратким обзором.
Как удалось выяснить, с позиции технического заказчика управление целями заключается в их формализации совместно с инвестором и их доведению до всех участников проекта. При этом технический заказчик берется обеспечивать соблюдение этих целей в каждом виде работ и выполняет тактическое управление в соответствии с реальным положением дел.
С разбивкой работ по проекту на составные операции появляется возможность управления сроками. Для этого существует сводный план проекта и планы-графики отдельных этапов и операций. В процессе строительства основным инструментом достижения поставленных сроков является координация работ всех участников проекта, как исполнителей, так и поставщиков.
В процессе строительства технический заказчик контролирует качество ресурсов и следит за закупочной стоимостью, ориентируясь на показатели рынка. Выполняется перерасчет сметной стоимости, проверяется правильность применения повышающих коэффициентов.
Немаловажна способность компаний управлять рисками строительных проектов. В теории все выглядит просто: учет и градация рисков по степени влияния, и планирование мероприятий для нейтрализации их последствий. В реальности же все зависит от опыта работы той или иной организации, владения ситуацией ее специалистами и способности быстро приспосабливаться к изменениям. Пожалуй, у нас в стране институт управления рисками развит менее других, поэтому технический заказчик, владеющий этим инструментом способен сделать большую игру на рынке.
Аспект управления качеством сводится к техническому надзору в процессе строительства. На объекте задействуется передвижная лаборатория, оснащенная оборудованием неразрушающего контроля, а специалисты компании следят за соблюдением норм безопасности. Все выявленные нарушения устраняются под контролем компании - технического заказчика.
Помимо всего прочего, технический заказчик берет на себя управление всеми договорными отношениями. Проведение конкурсов, отслеживание выполнения работ, урегулирование спорных моментов – все это находится в ведении этой организации.
5. Передача объекта в эксплуатацию
И здесь инвестору заботиться не придется. Организация и проведение государственных комиссий, получение Заключения о завершении строительства, запуск систем жизнеобеспечения объекта и передача его эксплуатирующей организации – все это станет заботой технического заказчика.
Как видно, здесь можно говорить о модном нынче аутсорсинговом подходе, когда каждым видом работ занимается специализированная компания. Мы спросили Романа Сигитова, генерального директора компании «Северин Девелопмент», приживется ли такой западный подход в российских реалиях?
– Так называемые «российские реалии» не более чем метафора. Есть реальный бизнес, задачей которого является наиболее эффективное извлечение прибыли. Этот бизнес, в лице инвесторов, далеко не так консервативен, как может показаться, ссылаясь на некие «реалии». Технический заказчик в строительстве и его роль является устоявшимся фактом, это рабочая модель, уже доказавшая свою эффективность. Причем, за примерами ходить далеко не надо – компания «Северин Девелопмент» уже седьмой год работает на российском рынке. У нас за плечами сотни реализованных проектов, как в области аудита, так и в качестве технического заказчика. У себя на сайте мы размещаем рекомендательные письма, где наши партнеры говорят о результатах. Если это работает, если это эффективно, то рынок отреагирует соответствующим образом.
Источник: Журнал "Вопросы строительства" статья А.Баскова
