Генеральный подряд в проектировании и строительстве. Что это такое

Генеральный подряд — это форма организации строительства, при которой одна компания берет на себя полную ответственность за реализацию всего проекта. Заказчик заключает договор с единственным исполнителем, который координирует работу всех участников процесса: проектировщиков, поставщиков материалов, субподрядчиков различных специализаций.

В российской практике такая схема закреплена в Гражданском кодексе РФ (статьи 706-768). Генподрядчик отвечает перед заказчиком за все работы, даже если отдельные виды выполняют привлеченные организации.

Обязанности генподрядчика в строительстве

Генеральный подрядчик принимает на себя широкий круг обязательств. Основная задача - обеспечить выполнение всех работ в соответствии с проектной документацией, строительными нормами и условиями договора.

Обязанности включают:

• Разработку календарного графика производства работ
• Обеспечение строительной площадки необходимыми ресурсами
• Контроль качества на всех этапах
• Соблюдение требований техники безопасности
• Получение разрешительной документации
• Координацию деятельности субподрядчиков
• Сдачу готового объекта заказчику

Генподрядчик несет материальную ответственность за нарушение сроков, некачественное выполнение работ, превышение сметы. Он обязан устранять выявленные недостатки за свой счет в течение гарантийного срока.

Генподрядчик и субподрядчик: в чем отличие?

Разница между этими участниками строительства заключается в их положении в договорной цепочке. Генеральный подрядчик заключает прямой договор с заказчиком и координирует весь проект. Субподрядчики привлекаются генподрядчиком для выполнения отдельных видов работ.

Субподрядные организации специализируются на конкретных направлениях: электромонтаже, сантехнике, отделке, благоустройстве. Они не имеют прямых договорных отношений с заказчиком. За качество их работы перед заказчиком отвечает генподрядчик.

В чем разница между генподрядчиком и застройщиком?

Застройщик и генеральный подрядчик выполняют разные функции в строительном проекте. Застройщик — это лицо, которое организует строительство на принадлежащем ему земельном участке. Он привлекает инвестиции, получает разрешение на строительство, формирует концепцию проекта.

Генподрядчик - исполнитель, который непосредственно организует строительные работы. Застройщик может выступать в роли генподрядчика, если имеет собственные производственные мощности. Чаще он привлекает специализированную строительную компанию на условиях генерального подряда.

Функции и задачи генерального подрядчика

Управление строительным проектом требует решения множества разноплановых задач. Генподрядчик выступает единым центром управления, который обеспечивает слаженную работу всех участников.

Основные функции:

• Планирование и контроль выполнения работ
• Материально-техническое обеспечение строительства
• Подбор и управление субподрядными организациями
• Взаимодействие с контролирующими органами
• Ведение исполнительной документации
• Финансовый контроль и управление бюджетом проекта
• Обеспечение охраны труда и промышленной безопасности

Преимущества использования услуг генерального подряда

Схема генерального подряда дает заказчику ряд существенных преимуществ. Главное — это единая точка ответственности за весь проект. Заказчику не нужно координировать десятки подрядчиков, контролировать их взаимодействие, решать споры между ними.

Профессиональный генподрядчик имеет налаженные связи с проверенными субподрядчиками и поставщиками. Это позволяет получать качественные материалы по оптимальным ценам, привлекать квалифицированных специалистов.

Опытная компания-генподрядчик обладает отработанными процессами управления проектами, знает типичные проблемы и пути их решения. Это снижает риски срыва сроков, удорожания строительства, появления скрытых дефектов.

Варианты сотрудничества с генеральным подрядчиком

Российское законодательство предусматривает несколько форм договоров генерального подряда. Выбор зависит от масштаба проекта, финансовых возможностей заказчика, степени готовности проектной документации.

Основные виды договоров:

1. С твердой ценой. Стоимость работ фиксируется в договоре и не меняется в процессе строительства
2. С приблизительной ценой. Допускается корректировка стоимости в определенных пределах
3. По фактическим затратам плюс вознаграждение. Заказчик оплачивает документально подтвержденные расходы и фиксированную прибыль подрядчика
4. "Под ключ". Генподрядчик выполняет весь комплекс работ от проектирования до ввода объекта в эксплуатацию

Образец договора генерального подряда на строительство

Типовой договор генподряда содержит обязательные разделы, регламентирующие все аспекты взаимоотношений сторон. Документ должен четко определять объем работ, сроки выполнения, порядок расчетов, ответственность сторон.

Структура договора включает:

1. Предмет договора с описанием объекта строительства
2. Права и обязанности генподрядчика и заказчика
3. Стоимость работ и порядок расчетов
4. Сроки выполнения с разбивкой по этапам
5. Порядок сдачи-приемки работ
6. Гарантийные обязательства
7. Ответственность за нарушение условий
8. Порядок привлечения субподрядчиков
9. Форс-мажорные обстоятельства
10. Порядок разрешения споров

Договор должен содержать приложения: техническое задание, проектную документацию, календарный график, локальные сметы.

Стороны договора подряда

В договоре генерального подряда на строительство участвуют две основные стороны. Заказчик - физическое или юридическое лицо, которое инициирует строительство и оплачивает работы. Это может быть инвестор, застройщик, будущий собственник объекта, государственный или муниципальный орган.

Генеральный подрядчик - строительная организация, имеющая допуск СРО на выполнение соответствующих видов работ. Компания должна обладать необходимыми производственными мощностями, квалифицированным персоналом, опытом реализации аналогичных проектов.

В процессе исполнения договора появляются дополнительные участники: субподрядчики, проектировщики, поставщики. Их отношения с заказчиком опосредованы через генподрядчика, который несет полную ответственность за их действия.