Контакты Москва, ул. Нижняя Сыромятническая, дом 10, строение 2

Аудит пригодности земельных участков

НЕУДАЧНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ НАЧИНАЮТСЯ С ОШИБКИ ПРИ ВЫБОРЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Узнать стоимость
Поделиться:

Опыт работы компании SEVRIN DEVELOPMENT показывает, что значительная часть будущих неурядиц инвестиционного проекта закладывается на этапе выбора земельного участка и заключается в появлении «неожиданных» обременений, ограничительных условий, дополнительных требований со стороны федеральных и муниципальных органов власти.

А большая часть непредвиденных расходов проекта кроется в несвоевременном выявлении инфраструктурных «дыр», слабых мест: отсутствии возможности подключения будущего объекта недвижимости к сетям городской инженерной инфраструктуры, наличия транзитных сетей, которые необходимо выносить или перекладывать. Сюда же можно отнести отсутствие подъездных путей и, как следствие, необходимость организации «золотого» примыкания к дорожной инфраструктуре.

Инвестору вместе с аудитором на прединвестиционной (предпроектной) стадии следует определить основные параметры будущего проекта для изучения возможности согласования строительства местными органами архитектуры и градостроительного надзора предельно допустимых параметров разрешенного в данной зоне строительства.

В практике компании встречались объекты, когда стоимость вышеперечисленных подготовительных работ была в 3-4 раза выше стоимости строительно-монтажных работ.

Чтобы избежать подобного развития событий и уложиться в запланированный бюджет проекта необходимо до принятия инвестиционного решения разработать предварительную схему генерального плана для понимания:

  • геометрических размеров основных производственных зданий и сооружений;
  • мест расположения вспомогательных объектов (площадок для складирования сырья и готовой продукции, полигонов хранения и переработки отходов);
  • конфигурации транспортной инфраструктуры (развязки, погрузочно-разгрузочные и разворотные площадки грузового транспорта, платформы);
  • площади и ширины пожарных проездов;
  • наличия технологических водоемов.

Все это позволит тщательно проанализировать физическое и юридическое соответствие земельного участка целям строительства и возможностям инвестиционного бюджета. Выявить, по возможности, подводные камни, скрытые ограничения и обременения, о которых продавец земельного участка обычно не рассказывает покупателю.

В среднем, стоимость технического аудита с проведением инженерных изысканий может составить от 0,5 до 2 миллионов рублей. Да, это затратно. Но, поговорка «скупой платит дважды» работает в данном случае на 100%.

Во время проведения аудита пригодности земельного участка юристы компании SEVERIN DEVELOPMENT проводят системный анализ имеющейся у продавца участка правоустанавливающей и разрешительной документации:

  • факт наличия;
  • правильность оформления;
  • срок действия;
  • достаточность, что особенно важно при организации промышленного производства.

Корректное и своевременное определение конфигурации земельных участков, требуемых под организацию нового производства - основная задача при организации производственной площадки. Тем более при редевелопменте промышленных зон, где правоустанавливающая документация на земельные участки, здания и сооружения бывших заводов обычно находится в таком же состоянии, как и сами объекты советского индустриального наследия – единой площадки завода уже не существует.

Территория раздроблена на десятки, а то и сотни участков, соответственно документации в полном объеме или нет, или она весьма приблизительно совпадает с фактическим положением зданий, границами и формами участков.


По итогам анализа, специалисты составляют для Заказчика исчерпывающий перечень недостающей документации. Дают свои рекомендации по ее получению, переоформлению или корректировке.

На основе данных аудита определяются возможные санитарно-защитные и экологические требования к размещению производства и ограничения земельного участка. Проверяется возможность определения/ установления или корректировки санитарно-защитной зоны нового предприятия. Её размер, в зависимости от класса опасности размещаемого производства может составить от 50 метров (для объекта 5 класса) до 1 километра (для объекта 1-го класса опасности).

Именно эта «вилка» в законе, устанавливающая размер защитной зоны от 50 до 1000 метров и является определяющей в судьбе инвестиционного проекта объекта промышленности.

Общественность может поставить крест на проекте, в котором источники вредных выбросов и производственных загрязнений будут располагаться вплотную к жилой застройке. И тому есть примеры. Подобная ситуация может возникнуть, если изначально участок был подобран не правильно и требуемая по законодательству защитная зона не может быть обеспечена.

Правильной последовательностью для расчета и определения размера санитарно-защитной зоны является следующий порядок действий:

  • разработка раздела «ОВОС. Оценка воздействия на окружающую среду»;
  • установление класса опасности будущего предприятия исходя из технологии промышленного производства согласно п.7.1. СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03;
  • проведение натурных исследований на промплощадке, а именно: гео-биохимического состава почв (грунтов), растительности, атмосферного воздуха;
  • составление «Отчета по оценке фонового состояния окружающей среды до начала строительства»;
  • определение потенциального воздействия на окружающую среду.

В случае, если по итогам расчетов выявится невозможность соблюдения расчетного защитного расстояния от предприятия до границ жилой застройки, необходимо разработать проектные решения и специальные мероприятия, которые позволят уменьшить неблагоприятное воздействие и не допустить превышения предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ на жилой территории.


Ключевым результатом аудита пригодности земельного участка является определение точек подключения к инженерной инфраструктуре и стоимости прокладки наружных сетей.

По итогам проведенных инженерно-геологических и геодезических изысканий выявляются и оцениваются скрытые физические изъяны участка. А инженеры-сметчики рассчитывают объемы и стоимость основных подготовительных работ на земельном участке до начала строительства. В том числе объем и стоимость работ по вертикальной планировке, выносу/перекладке существующих коммуникаций, осушению и т.п.

По итогам аудита у Инвестора формируется расчетная величина будущих затрат на оформление земельного участка и подготовку строительства, что позволяет принять взвешенное управленческое решение.

Аудит пригодности земельных участков для целей строительства объекта недвижимости проводится в следующем порядке и объеме:

  • проверка правоустанавливающей документации на земельный участок для определения соответствия вида разрешенного использования земельного участка планируемому функциональному назначению будущего объекта и изучения соответствия земельного участка действующим нормативно-правовым актам РФ в области градостроительства;
  • проверка градостроительной и/или исходно-разрешительной документации на земельный участок для выявления архитектурно-градостроительных, инженерно-инфраструктурных и санитарно-защитных ограничений и обременений земельного участка, оценки стоимости выявленных ограничений и обременений земельного участка;
  • анализ порядка, сроков и стоимости оформления недостающей исходно-разрешительной документации, согласования и экспертизы проектно-сметной документации в данном регионе (городе, районе, области) Российской Федерации;
  • организация, контроль проведения и проверка результатов инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий с целью анализа геологического и гидроморфологического строения земельного участка, определения технической возможности размещения и вероятной конструктивной схемы фундаментов планируемого объекта;
  • анализ условий подключения к городским инженерным сетям, оценка стоимости подключения к городским инженерным сетям;
  • анализ условий присоединения к транспортной инфраструктуре в районе земельного участка.

В результате аудита земельных участков Инвестор получает расчет стоимости:

  • подготовки земельного участка под строительство (вынос за границы земельного участка внутриплощадочных сетей, демонтаж существующих сооружений, снос зданий);
  • устройства внешних инженерных сетей от границ земельного участка до прогнозируемых точек подключения;
  • выполнения подготовительных земельных работ в случае перепада рельефа или неблагоприятной геоморфологии земельного участка.
  • снятие наложенных обременений земельного участка.

К отчету по итогам аудита пригодности земельного участка прилагается:

  • справка- перечень отсутствующих документов на земельный участок (в том числе Решение Администрации области (города, района) о выделении участка, Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ), Землеотводный План Земельного Участка, Кадастровый план участка, Акт выбора земельного участка, Акт выбора трасс (для внеплощадочных сетей объекта);
  • технические отчеты по результатам инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий;
  • расчет стоимости подключения по установленным в данном населенном пункте тарифам на присоединение к сетям:
    • электроснабжения (1 кВт);
    • теплоснабжения (1 Гкал/час);
    • хозяйственно-бытового водопровода (1 куб.м./день);
    • водоотведения (канализации) (1куб. м./день).
  • схема возможных точек подключения к городским инженерным сетям и возможная трасса прокладки наружных сетей;
  • сметный расчет стоимости выноса внутриплощадочных сетей, демонтажа существующих зданий и сооружений (в том числе зеленых насаждений);
  • справка о возможности и способах примыкания к существующей автодороге и/или железнодорожной ветке;
  • схема организации заездов/выездов на участок;
  • перечень необходимых (по законодательству субъекта РФ) согласовательных, надзорных и разрешительных инстанций для оформления комплекта исходно-разрешительной документации, согласования и экспертизы проектно-сметной документации;
  • справка о соответствии участка действующим нормативно-правовым актам РФ в области градостроительства для размещения целевого объекта;
  • перечень возможных архитектурно-градостроительных, инфраструктурных, экологических, санитарно- защитных обременений и ограничений участка;
  • сводный сметный расчет стоимости подготовительных инженерно-технических мероприятий.

В отчете по итогам выполненного финансово-технического аудита земельного участка специалисты компании SEVERIN DEVELOPMENT:

  • формулируют выводы о возможности размещения на изучаемом участке объекта целевого функционального назначения;
  • предлагают рекомендации по оформлению недостающей документации и способам решения вопросов по полному или частичному снятию ограничений и обременений с земельного участка.

загрузка карты...
Яндекс.Метрика