|
НЕУДАЧНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ НАЧИНАЮТСЯ С ОШИБКИ ПРИ ВЫБОРЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА |
| Направить запрос | |
|
Поделиться:
|
Опыт работы компании SEVRIN DEVELOPMENT показывает, что значительная часть будущих неурядиц инвестиционного проекта закладывается на этапе выбора земельного участка и заключается в появлении «неожиданных» обременений, ограничительных условий, дополнительных требований со стороны федеральных и муниципальных органов власти.
А большая часть непредвиденных расходов проекта кроется в несвоевременном выявлении инфраструктурных «дыр», слабых мест: отсутствии возможности подключения будущего объекта недвижимости к сетям городской инженерной инфраструктуры, наличия транзитных сетей, которые необходимо выносить или перекладывать. Сюда же можно отнести отсутствие подъездных путей и, как следствие, необходимость организации «золотого» примыкания к дорожной инфраструктуре.
Инвестору вместе с аудитором на прединвестиционной (предпроектной) стадии следует определить основные параметры будущего проекта для изучения возможности согласования строительства местными органами архитектуры и градостроительного надзора предельно допустимых параметров разрешенного в данной зоне строительства.
В практике компании встречались объекты, когда стоимость вышеперечисленных подготовительных работ была в 3-4 раза выше стоимости строительно-монтажных работ.
Чтобы избежать подобного развития событий и уложиться в запланированный бюджет проекта необходимо до принятия инвестиционного решения разработать предварительную схему генерального плана для понимания:
Все это позволит тщательно проанализировать физическое и юридическое соответствие земельного участка целям строительства и возможностям инвестиционного бюджета. Выявить, по возможности, подводные камни, скрытые ограничения и обременения, о которых продавец земельного участка обычно не рассказывает покупателю.
В среднем, стоимость технического аудита с проведением инженерных изысканий может составить от 0,5 до 2 миллионов рублей. Да, это затратно. Но, поговорка «скупой платит дважды» работает в данном случае на 100%.
Во время проведения аудита пригодности земельного участка юристы компании SEVERIN DEVELOPMENT проводят системный анализ имеющейся у продавца участка правоустанавливающей и разрешительной документации:
Корректное и своевременное определение конфигурации земельных участков, требуемых под организацию нового производства - основная задача при организации производственной площадки. Тем более при редевелопменте промышленных зон, где правоустанавливающая документация на земельные участки, здания и сооружения бывших заводов обычно находится в таком же состоянии, как и сами объекты советского индустриального наследия – единой площадки завода уже не существует.
Территория раздроблена на десятки, а то и сотни участков, соответственно документации в полном объеме или нет, или она весьма приблизительно совпадает с фактическим положением зданий, границами и формами участков.
По итогам анализа, специалисты составляют для Заказчика исчерпывающий перечень недостающей документации. Дают свои рекомендации по ее получению, переоформлению или корректировке.
На основе данных аудита определяются возможные санитарно-защитные и экологические требования к размещению производства и ограничения земельного участка. Проверяется возможность определения/ установления или корректировки санитарно-защитной зоны нового предприятия. Её размер, в зависимости от класса опасности размещаемого производства может составить от 50 метров (для объекта 5 класса) до 1 километра (для объекта 1-го класса опасности).
Именно эта «вилка» в законе, устанавливающая размер защитной зоны от 50 до 1000 метров и является определяющей в судьбе инвестиционного проекта объекта промышленности.
Общественность может поставить крест на проекте, в котором источники вредных выбросов и производственных загрязнений будут располагаться вплотную к жилой застройке. И тому есть примеры. Подобная ситуация может возникнуть, если изначально участок был подобран не правильно и требуемая по законодательству защитная зона не может быть обеспечена.
Правильной последовательностью для расчета и определения размера санитарно-защитной зоны является следующий порядок действий:
В случае, если по итогам расчетов выявится невозможность соблюдения расчетного защитного расстояния от предприятия до границ жилой застройки, необходимо разработать проектные решения и специальные мероприятия, которые позволят уменьшить неблагоприятное воздействие и не допустить превышения предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ на жилой территории.
Ключевым результатом аудита пригодности земельного участка является определение точек подключения к инженерной инфраструктуре и стоимости прокладки наружных сетей.
По итогам проведенных инженерно-геологических и геодезических изысканий выявляются и оцениваются скрытые физические изъяны участка. А инженеры-сметчики рассчитывают объемы и стоимость основных подготовительных работ на земельном участке до начала строительства. В том числе объем и стоимость работ по вертикальной планировке, выносу/перекладке существующих коммуникаций, осушению и т.п.
По итогам аудита у Инвестора формируется расчетная величина будущих затрат на оформление земельного участка и подготовку строительства, что позволяет принять взвешенное управленческое решение.
