Проектирование офисов

Проектирование офисного центра задает логику работы здания: как распределяются потоки людей и сервисные маршруты, где проходят инженерные магистрали, как организуются лифтовые группы, эвакуация, зоны общих сервисов и технические помещения. На этом этапе фиксируются параметры, которые влияют на эксплуатационные расходы, энергоэффективность, надежность инженерии и соблюдение требований по безопасности.

SEVERIN DEVELOPMENT выполняет проектирование офисных центров и бизнес-центров для девелоперов, собственников и управляющих компаний. Проект ведется в цифровой среде SIGNAL: в ней синхронизируются архитектурные, конструктивные и инженерные разделы, а решения проверяются на стыковки еще до выпуска документации.

Как проходит проектирование офисного центра

• Определение требований. Фиксируются сценарии эксплуатации, целевые ТЭП, класс объекта, состав общих зон и инженерных систем, требования по безопасности и доступности.
• Обследование и исходные данные. Выполняются обмеры, анализируются конструктивные решения и существующие сети (если объект реконструируется), уточняются ограничения участка и условия подключения.
• Концепция и планировочная схема. Формируется функциональное зонирование этажей и общих пространств, прорабатываются вертикальные коммуникации, входные группы, сервисные маршруты, места размещения инженерных помещений и оборудования.
• Проектная и рабочая документация. Разрабатываются разделы АР/КР и инженерные системы, выполняются расчеты нагрузок, подбирается оборудование, выпускаются спецификации и чертежи, пригодные для строительства и сметирования.
• Согласование и выпуск. Документация проходит внутреннюю проверку, корректируется по замечаниям и подготавливается к согласованиям и экспертизе.
• Сопровождение реализации. Даются разъяснения по проекту, выпускаются уточнения при необходимости, контролируется соответствие ключевых решений проектной документации.

Состав проектной документации

Проект офисного центра включает комплект разделов, достаточный для согласований, экспертизы и строительства. Формат документации зависит от стадии (проектная/рабочая) и задач объекта — новое строительство или реконструкция.

• Архитектурные решения: планировочные схемы этажей, входные группы, общие зоны, узлы и типовые решения по помещениям.
• Конструктивные решения: несущие элементы, перекрытия, узлы, нагрузки и требования к материалам.
• Инженерные системы: электроснабжение и освещение, вентиляция и кондиционирование, отопление, водоснабжение и водоотведение, слаботочные системы и СКС, диспетчеризация и автоматизация, противопожарная защита.
• Технологические и эксплуатационные решения: размещение серверных и инженерных помещений, зоны обслуживания, маршруты персонала эксплуатации, требования к доступности.
• Пояснительные материалы: расчеты, спецификации, ведомости, требования к монтажу и согласованность решений между разделами.
• Комплект для согласований и передачи в строительство: документы, пригодные для экспертизы, формирования сметы и работы подрядчиков.

3D-визуализации и подбор отделочных материалов включаются только если это предусмотрено задачей проекта и не подменяет инженерное проектирование интерьеров.

Стоимость и условия

Цена рассчитывается на основании площади объекта, состава инженерных разделов и сложности архитектурных решений. В смету включаются обследование, разработка концепции, визуализация и подготовка рабочей документации.

Все условия, сроки и состав документации фиксируются в договоре до начала работ.

Инженерная основа проектирования современного офиса 

На этапе проектирования определяется, как будет распределяться нагрузка на коммуникации и обеспечиваться энергоэффективность.

Инженерная проработка дает точное понимание всех процессов: от прокладки кабельных трасс и вентиляции до освещения и размещения оборудования. Благодаря этому бизнес-центр функционирует стабильно, безопасно и без дополнительных трат на переделки.

Часто задаваемые вопросы

Как учитываются существующие сети?
Существующие сети здесь учитываются только для реконструкции офисного здания или части офисного центра. Мы фиксируем фактическое состояние, увязываем его с проектом и выносим решения по замене и модернизации без конфликта с конструктивом и пожарными требованиями.

Можно ли совмещать проектирование с перепланировкой?
Перепланировка возможна как часть проекта, если речь о реконструкции офисного здания и требуется комплект материалов для согласований. В этом случае проект сразу собирается так, чтобы его можно было проводить через официальные процедуры без повторной переработки разделов.

Какие разделы обязательны для современного бизнес-центра?
Для офисного центра как объекта капитального строительства обязательность разделов определяется составом документации и стадией. В типовом составе присутствуют архитектурные и конструктивные решения, электроснабжение и освещение, вентиляция и кондиционирование, отопление, водоснабжение и водоотведение, слаботочные системы и противопожарная защита. Дополнительно закладываются автоматизация, диспетчеризация и контроль доступа, если это требуется по концепции эксплуатации.

Как проверяется совместимость инженерных и архитектурных решений?
Совместимость решений проверяется на уровне координации разделов: трассы и оборудование увязываются с архитектурой и конструктивом, исключаются пересечения, контролируются габариты техпомещений и доступность обслуживания.