Кто такой технический заказчик в строительстве и за что он отвечает?

Технический заказчик - юридическое лицо, выполняющее определенные работы от лица застройщика на каждом этапе возведения строительного объекта. Согласно пункту 22 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, такая организация заключает договоры на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, проведение строительных работ.

Привлечение стороннего юридического лица в качестве уполномоченного представителя позволяет собственнику земельного участка сосредоточиться на финансовых и стратегических вопросах. При этом все технические и организационные вопросы берет на себя профессиональная служба, имеющая необходимый опыт и квалификацию.

Основная цель привлечения такого специалиста - реализация проекта в установленные сроки при соблюдении всех нормативных требований. Это позволяет избежать ошибок, приводящих к серьезным финансовым потерям и проблемам с контролирующими органами.

Услуги службы технического заказчика

Перечень разрешений на определенные виды работ технического заказчика прописан Приказом Минстроя России №297/пр от 02.06.2020 года.

На этапе подготовки к строительству специалисты выполняют следующие работы:

• Сбор и анализ исходных данных о земельном участке
• Получение технических условий на подключение к инженерным сетям
• Подготовка заданий на проведение изысканий и проектирование
• Выбор подрядных организаций и заключение договоров
• Контроль разработки проектной документации
• Организация прохождения экспертизы проекта
• Получение разрешения на строительство

В при строительстве технический заказчик выполняет координацию всех задействованных рабочих, контролирует соблюдение графика работ, соблюдает качество используемых материалов и выполнение строительных процессов. Представители службы участвуют в приемке скрытых работ, ведут исполнительную документацию, взаимодействуют с органами строительного надзора.

Особое внимание уделяется контролю за соблюдением проектных решений. Любые отклонения от утвержденной документации могут привести к проблемам при вводе объекта в эксплуатацию. Специалисты отслеживают точность выполняемых работ техническим регламентам и строительным нормам.

После завершения реализации проекта организация готовит полный пакет документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проводит работу приемочной комиссии, обеспечивает постановку здания на кадастровый учет.

Права технического заказчика

Все обязанности, возложенные на организацию, наделяются определенными правами, которые фиксируются в договоре с застройщиком. Объем полномочий зависит от специфики проекта и пожеланиями собственника.

Они включают:

• Представление интересов застройщика в государственных и муниципальных органах
• Подписание документов от имени собственника в рамках полномочий
• Выбор подрядчиков и поставщиков материалов
• Приостановка работ при выявлении нарушений
• Требование устранения недостатков в установленные сроки
• Внесение предложений по оптимизации строительного процесса
• Согласование изменений в проектной документации

Технический заказчик имеет право требовать от подрядчика предоставления всей необходимой документации, проводить проверки качества работ, привлекать независимых экспертов для оценки соответствия выполненных работ проектным решениям.

При выявлении нарушений представители организации вправе выдавать обязательные для исполнения предписания, накладывать штрафные санкции в соответствии с условиями договора подряда.

Ответственность технического заказчика

Организация, выполняющая функции уполномоченного представителя застройщика, несет ответственность за надлежащее выполнение своих обязательств. Согласно действующему законодательству, юридическое лицо должно быть членом саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.

Размер ответственности определяется суммой обязательств по договорам, заключаемым от имени застройщика. Это влияет на размер взносов в компенсационные фонды СРО. При причинении ущерба третьим лицам в результате недостатков работ ответственность несет организация в пределах своих полномочий.

В договоре между застройщиком и техническим заказчиком прописываются конкретные меры ответственности за различные нарушения:

• Несоблюдение сроков выполнения работ
• Превышение сметной стоимости строительства
• Нарушение требований проектной документации
• Непредставление отчетности в установленные сроки
• Разглашение конфиденциальной информации

Специалисты организации должны иметь соответствующую квалификацию и регулярно проходить повышение квалификации. За действия своих сотрудников юридическое лицо несет полную ответственность перед заказчиком и контролирующими органами.

От чего зависит стоимость услуг технического заказчика?

Стоимость услуг формируется исходя из некоторых факторов, связанных со сложностью и масштабом строительного проекта. Основными параметрами, влияющими на цену, являются объем выполняемых функций и степень ответственности.

При расчете стоимости учитываются:

• Площадь и назначение объекта строительства
• Сложность проектных решений и применяемых технологий
• Необходимость получения специальных согласований
• Расположение объекта и особенности земельного участка
• Сроки реализации проекта
• Объем делегируемых полномочий
• Необходимость взаимодействия с генподрядчиком

Стоимость возрастает при строительстве объектов в зонах с особыми условиями использования территории, например, вблизи аэродромов или в исторических центрах городов. Такие проекты требуют получения дополнительных согласований и проведения специальных экспертиз.

Наиболее затратными являются услуги по сопровождению строительства технически сложных объектов - медицинских центров, производственных комплексов, высотных зданий. Для них требуется привлечение узкоспециализированных экспертов и проведение дополнительных мероприятий по контролю качества.

При заключении договора стоимость услуг может определяться фиксированной суммой и процентом от сметной стоимости строительства. Второй вариант применяется при долгосрочных проектах с возможностью корректировки объемов работ. Окончательная цена согласовывается индивидуально после анализа всех особенностей будущего строительства.