Строительство объектов промышленной недвижимости.

Производство промышленных зданий

1. Проекты промышленного редевелопмента.
2. Проекты полной реконструкции зданий, корпусов, сооружений.
3. Проекты модернизация действующего производства с частичной реконструкции зданий.

Проекты промышленного редевелопмента наиболее сложны в реализации. SEVERIN DEVELOPMENT имеет опыт работы с такими комплексными региональными проектами, когда на месте пришедших в упадок советских заводов возводится новое современное высокотехнологичное производство, из другой отрасли промышленности. Проекты, такие как строительство промышленных зданий, реализовываются во многих городах нашей страны. Например, в Рязани, в Ростове, в Красноярске, где до сих пор сохранились целые промышленные микрорайоны:

• Организация металлургического производства по выплавке ферромарганца и ферросиликомарганца мощностью 600 тыс. тонн в год на месте промышленной площадки завода по производству тяжелых экскаваторов «КрасТяжМаш» в Красноярске.
• Реконструкция существующих корпусов Рязанского комбайнового завода и строительство на их месте завода Lightning Technologies – по производству светодиодов и светотехнических изделий по немецкой технологии.
• Реконструкция цехов бывшего Семибратовского завода газоочистительной аппаратуры близ Ростова, в Ярославской области для размещения фабрики по производству бумажных санитарно-гигиенических изделий «Сыктывкар тиссью групп».

Ярким примером подобного проекта мы считаем модернизацию действующего производства «Вольского цементного завода», где наша компания выполняет функции Технического заказчика для Holcim Group (Швейцария) по оформлению ИРД, организации процесса проектирования, согласованию и экспертизе проектной документации, получению разрешения на реконструкцию, организации и управлению строительством.

Объем инвестиций в реконструкцию «Вольскцемента» составит около 350 млн. Евро. Данный проект предусматривает установку новой производственной линии, современного пылеулавливающего оборудования и сокращение вредных выбросов завода в десятки раз. Наша компания планирует завершить разработку проектной документации по реконструкции завода до конца 2013 г. Начало строительно-монтажных работ запланировано на II квартале 2014 года, а пуск в эксплуатацию новой линии – в ІV квартале 2016 года.

Сигитов Роман Анатольевич

Генеральный директор
SEVERIN DEVELOPMENT

 

Из российских проектов можно особо выделить интересный проект компании «Русский Стандарт» по глубокой реконструкции и переоснащению спиртового завода в городе Буинск, где инженеры SEVERIN GROUP выполняли функцию строительного контроля (технического надзора).

Вторая ключевая задача редевелопмента: правильное определение, установление или корректировка санитарно-защитной зоны нового предприятия.

Именно эта «вилка» в законе, устанавливающая размер защитной зоны от 50 метров до 1 километра и является порой определяющей в судьбе объекта промышленного редевелопмента.

Правильной последовательностью решения этих задач является следующий порядок действий:

• установление класса опасности исходя из технологии промышленного производства согласно п.7.1. СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03;
• проведение натурных исследований на промплощадке, а именно: гео-биохимического состава почв (грунтов), растительности, атмосферного воздуха;
• составление «Отчета по оценке фонового состояния окружающей среды до начала строительства»;
• разработка раздела «ОВОС. Оценка воздействия на окружающую среду»;
• определение потенциального воздействия на окружающую среду.

Установление или изменение санитарно-защитных зон для промышленных объектов и производств I и II класса опасности осуществляется непосредственно Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации.

В случае, если по итогам расчетов выявляется невозможность соблюдения требуемого расстояния от предприятия до границ жилой застройки, – должны быть разработаны проектные решения и специальные мероприятия, которые позволяют уменьшить неблагоприятное воздействие на окружающую среду и не допустить превышения предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ на жилой территории.

Такими техническими решениями может быть применение современной системы газоочистки, пылеулавливания, высадка полосы защитных зеленых насаждений.

На этапе оформления ИРД , Техническому заказчику необходимо проверить соответствие объекта реконструкции «Правилам землепользования и застройки» для данного города или населенного пункта, и , в случае необходимости, согласовать с местными органами власти отклонения от допустимых параметров разрешенного в данной зоне строительства.

Далее необходимо оповестить население о начале разработки проектной документации и провести процедуру общественных слушаний.

Риски, связанные с приобретением земельного участка можно разделить на 3 категории:

• частичная или полная непригодность участка с точки зрения градостроительного и санитарного регулирования;
• отсутствие необходимых энергетических мощностей и возможности примыкания к транспортной инфраструктуре;
• скрытые физические геоморфологические изъяны участка.

Основной рекомендацией для инвесторов на этапе подбора земельного участка является проведение тщательного технического аудита для выявления возможных «подводных камней», а так же градостроительных, инфраструктурных, санитарно-защитных ограничений и обременений участка.