SEVERIN DEVELOPMENT в своей ежедневной практике имеет дело с проектами строительства промышленных зданий, сооружений для российских и международных компаний, а также развития производства на территории России. Это проекты строительства новых объектов, реконструкции или модернизации старых производств.
Виды строительства объектов промышленной недвижимости
Проекты строительства промышленной недвижимости подразделяются на 2 типа:
1.
GREENFIELD
Освоение нового земельного участка, в "чистом поле", пригодного для размещения объекта промышленного назначения, проектирование и строительство нового завода (технопарка) с «0».
2.
BROWNFIELD
Реконструкция существующих производственных площадок, строительство производственных зданий на территории бывшего промышленного предприятия пустующего или неэффективно используемого.
- Редевелопмент или реконструкция промышленных площадок
Производство промышленных зданий
- Проекты промышленного редевелопмента.
- Проекты полной реконструкции зданий, корпусов, сооружений.
- Проекты модернизация действующего производства с частичной реконструкции зданий.
Проекты промышленного редевелопмента наиболее сложны в реализации. SEVERIN DEVELOPMENT имеет опыт работы с такими комплексными региональными проектами, когда на месте пришедших в упадок советских заводов возводится новое современное высокотехнологичное производство, из другой отрасли промышленности. Проекты, такие как строительство промышленных зданий, реализовываются во многих городах нашей страны. Например, в Рязани, в Ростове, в Красноярске, где до сих пор сохранились целые промышленные микрорайоны:
- Организация металлургического производства по выплавке ферромарганца и ферросиликомарганца мощностью 600 тыс. тонн в год на месте промышленной площадки завода по производству тяжелых экскаваторов «КрасТяжМаш» в Красноярске.
- Реконструкция существующих корпусов Рязанского комбайнового завода и строительство на их месте завода Lightning Technologies – по производству светодиодов и светотехнических изделий по немецкой технологии.
- Реконструкция цехов бывшего Семибратовского завода газоочистительной аппаратуры близ Ростова, в Ярославской области для размещения фабрики по производству бумажных санитарно-гигиенических изделий «Сыктывкар тиссью групп».
Модернизация действующего производства обычно проводится на территории успешно действующего предприятия с частичной реконструкцией производственных объектов, строительством новых сооружений и подготовкой площадки под размещение новой технологической линии.
Цель модернизации – повысить экономическую и энергетическую эффективность действующего предприятия, снизить экологическое воздействие вредного производства.
Ярким примером подобного проекта мы считаем модернизацию действующего производства «Вольского цементного завода», где наша компания выполняет функции Технического заказчика для Holcim Group (Швейцария) по оформлению ИРД, организации процесса проектирования, согласованию и экспертизе проектной документации, получению разрешения на реконструкцию, организации и управлению строительством.
Объем инвестиций в реконструкцию «Вольскцемента» составит около 350 млн. Евро. Данный проект предусматривает установку новой производственной линии, современного пылеулавливающего оборудования и сокращение вредных выбросов завода в десятки раз. Наша компания планирует завершить разработку проектной документации по реконструкции завода до конца 2013 г. Начало строительно-монтажных работ запланировано на II квартале 2014 года, а пуск в эксплуатацию новой линии – в ІV квартале 2016 года.
Сигитов Роман Анатольевич
Генеральный директор
SEVERIN DEVELOPMENT
Из российских проектов можно особо выделить интересный проект компании «Русский Стандарт» по глубокой реконструкции и переоснащению спиртового завода в городе Буинск, где инженеры SEVERIN GROUP выполняли функцию строительного контроля (технического надзора).
Что необходимо знать перед началом реконструкции действующего производства?
В рамках работы над проектами реконструкции и модернизации, заказчиков, инвесторов, кредитующие банки всегда интересует 3 вещи:
1.
Исходное состояние существующей промплощадки (техническая пригодность).
2.
Законность проведения запланированных работ.
3.
Соответствие выбранной технологии (технологическая осуществимость) в том числе:
- текущее остаточное состояние зданий и сооружений, инфраструктуры, производственных мощностей, действующего оборудования;
- возможность строительства и эксплуатации планируемого производства на выбранной площадке (соблюдение градостроительных и санитарно-экологических норм);
- наличие и соответствие имеющейся правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации для выбранной площадки;
- адекватность и применимость предлагаемых технологических решений по модернизации действующего производства;
- возможность выхода на планируемую производственную мощность и заявленный объем продаж;
- объем требуемого финансирования для устранения выявленных дефектов и недоработок действующего производства, а также объем затрат, необходимых для модернизации производства;
- сроки производства работ.
Три ключевых вопроса редевелопмента промышленных зон:
1.
Проверка земельно-имущественных отношений.
2.
Подтверждение санитарно-защитной зоны.
- Проверка земельно-имущественных отношений
К основной задаче редевелопмента промышленной территории относится корректный подбор и оформление земельных участков, требуемых под организацию нового производства.
Дело в том, что правоустанавливающая документация на земельные участки, здания и сооружения бывших заводов обычно находится в беспорядочном состоянии: единой (юридической) площадки завода не существует.
Территория раздроблена на десятки участков, документации в полном объеме или нет, или она не совпадает с фактическими границами и формами зданий и участков.
Инвестиционное решение о покупке земельного участка обычно принимается до проработки детальной функционально-логистической схемы будущего предприятия, зачастую основываясь на субъективной оценке пригодности территории по принципу: «заводской» участок не может не подходить под новое производство.
Однако это не так: с момента проектирования бывшего производства прошли уже десятки лет, изменились технологии, ужесточились нормы проектирования, появились новые требования по противопожарным и санитарно защитным мероприятиям.
Поэтому, на этапе предпроектной подготовки и технического аудита выбранной строительной площадки, уже необходимо иметь принципиальную схему генерального плана, где будут определены окончательные геометрические размеры, расположение основных производственных зданий, сооружений, вспомогательных объектов:
- площадок для складирования сырья и готовой продукции,
- полигонов хранения и переработки отходов,
- технологических водоемов,
- пожарных проездов
- Подтверждение границ санитарно-защитной зоны
Вторая ключевая задача редевелопмента: правильное определение, установление или корректировка санитарно-защитной зоны нового предприятия.
Её размер, в зависимости от технологии размещаемого производства может составить от 50 метров для объекта 5 класса, до 1 километра для объекта 1-го класса опасности.
В случае, если изначально участок был подобран не правильно, а источники выбросов и загрязнений расположены вплотную к жилой застройке – общественность может поставить крест на таком проекте.
Именно эта «вилка» в законе, устанавливающая размер защитной зоны от 50 метров до 1 километра и является порой определяющей в судьбе объекта промышленного редевелопмента.
Правильной последовательностью решения этих задач является следующий порядок действий:
- установление класса опасности исходя из технологии промышленного производства согласно п.7.1. СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03;
- проведение натурных исследований на промплощадке, а именно: гео-биохимического состава почв (грунтов), растительности, атмосферного воздуха;
- составление «Отчета по оценке фонового состояния окружающей среды до начала строительства»;
- разработка раздела «ОВОС. Оценка воздействия на окружающую среду»;
- определение потенциального воздействия на окружающую среду.
Установление или изменение санитарно-защитных зон для промышленных объектов и производств I и II класса опасности осуществляется непосредственно Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации.
В случае, если по итогам расчетов выявляется невозможность соблюдения требуемого расстояния от предприятия до границ жилой застройки, – должны быть разработаны проектные решения и специальные мероприятия, которые позволяют уменьшить неблагоприятное воздействие на окружающую среду и не допустить превышения предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ на жилой территории.
Такими техническими решениями может быть применение современной системы газоочистки, пылеулавливания, высадка полосы защитных зеленых насаждений.
- Согласование проекта реконструкции с местными органами власти
На этапе оформления ИРД , Техническому заказчику необходимо проверить соответствие объекта реконструкции «Правилам землепользования и застройки» для данного города или населенного пункта, и , в случае необходимости, согласовать с местными органами власти отклонения от допустимых параметров разрешенного в данной зоне строительства.
Далее необходимо оповестить население о начале разработки проектной документации и провести процедуру общественных слушаний.
Что выгоднее: реконструкция старого производства или строительство нового завода «в чистом поле»?
Если сравнить преимущества проектов редевелопмента старых промышленных зон и строительство завода на новом месте, «в чистом поле», то можно сделать следующий вывод: покупка и реконструкция «неживых» промышленных площадок предпочтительнее только в том случае, если кроме старых зданий и сооружений, инвестору «достаются в наследство» объекты советской инженерной и транспортной инфраструктуры:
- высоковольтные линии;
- трансформаторные подстанции;
- очистные сооружения;
- железнодорожные и автомобильные подъездные пути;
А кроме того, «нематериальные активы» в виде технических условий и договоров на подключения к сетям, которые дают право восстановить коммуникации и получить необходимую мощность. При этом на законных основаниях избежать платы за новое подключение, что является ключевой статьей экономии бюджета проекта редевелопмента.
Проекты нового строительства промышленной недвижимости в России
Опыт компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ, по проектированию и строительству заводов в России
- «Михеевский ГОК» – рудник по добыче медно-порфированных руд, строительство промышленного здания - обогатительной фабрики в Челябинской области мощностью 18 млн. тонн по входной руде в год.
- «Современные технологии обработки древесины» - строительство крупнейшего в Европе завода по производству высокопрочного многослойного бруса, клееного из шпона Ultralam в г.Торжок производительностью 150 тыс.м3 в год.
- «Куриное царство» - строительство промышленных зданий: птицеводческого комплекса «Куриное царство» в Липецкой области производительностью 150 тыс. тонн готовой мясной продукции в год.
Вопросы, стоящие перед иностранными и российскими инвесторами, которые решили организовать новое производство на территории России можно систематизировать на основе нашего опыта.
Не смотря на различное функциональное назначение, технологическое оснащение, размер объекта и формат строительства, при организации нового производства для всех видов проектов обычно характерен идентичный набор вопросов:
- риски, связанные с подбором и приобретением земельных участков;
- соблюдение законодательства РФ в области проектирования;
- «управленческие подходы» при организации промышленного строительства на территории РФ.
- Оценка пригодности земельного участка
Риски, связанные с приобретением земельного участка можно разделить на 3 категории:
- частичная или полная непригодность участка с точки зрения градостроительного и санитарного регулирования;
- отсутствие необходимых энергетических мощностей и возможности примыкания к транспортной инфраструктуре;
- скрытые физические геоморфологические изъяны участка.
Основной рекомендацией для инвесторов на этапе подбора земельного участка является проведение тщательного технического аудита для выявления возможных «подводных камней», а так же градостроительных, инфраструктурных, санитарно-защитных ограничений и обременений участка.
- Соблюдение законодательства РФ в области проектирования и строительства
Требования законодательства РФ в области оформления исходно-разрешительной документации, согласования и экспертизы проектной документации не прозрачные, не последовательные и противоречивые. Кроме того, в законодательстве существует много ограничительных норм и специальных требований.
При разработке проектной документации необходимо не просто досконально разбираться в самом предмете проектирования, но важнейшим и принципиальным требованием для проектной команды является знание российских строительных норм и правил.
Небольшой пример трудностей перевода. Английское building можно трактовать и как «здание», и как «сооружение», но для каждого типа строения в российском законодательстве применимы разные нормативы – а соответственно накладываются разные ограничения и требования к согласованию. Особенно правильное название необходимо подбирать в тех случаях, когда есть «вилка» в законодательстве: называешь «здание» – необходимо получение специальных технических условий (СТУ), называешь «конструкция» – можно избежать этой длительной и дорогостоящей процедуры.
Сигитов Роман Анатольевич
Генеральный директор
SEVERIN DEVELOPMENT
Основные ошибки западных компаний, препятствующие их успешному развитию в России
Иностранные инвесторы, только входящие на российский рынок, зачастую пытаются привлечь к созданию промышленного объекта на территории РФ исключительно иностранные проектные, строительные, надзорные, управленческие компании, считая их единственными носителями тайного знания, опыта и надежности.
Этот подход, конечно же, имеет право на жизнь, но, по мнению профессиональных участников рынка, успешный проект не может ограничиваться привлечением только иностранных специалистов, архитекторов, инженеров, технологов, разработчиков инженерных систем, поставщиков оборудования.
Только привлечение российских компаний, имеющих опыт работы с иностранными проектами, и при этом знающих правила оформления исходно-разрешительной документации и согласований, разработки всего комплекта проектной документации, требуемого по законодательству РФ для прохождения экспертизы, надзора за строительством – обеспечивает успешное решение проектных задач при строительстве промышленных зданий.
Такие международные компании, как:
SEVERIN DEVELOPMENT является членом СРО НП «СССР» и обладает допусками к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства, включая особо опасные и технически сложные объекты (в том числе уникальные) № 0147.06-2012-7702536109-С-075.
В зависимости от стадии строительного проекта, СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ возьмёт на себя обязанности службы Технического заказчика, Управляющего строительством или Технического надзора (Строительного контроля), а также выполнит финансово-технический (строительный) аудит и мониторинг (надзор) целевого расходования бюджетных средств.
