Мониторинг инвестиционных проектов при строительстве гражданских и промышленных объектов необходим в двух случаях, если в проект привлекаются: Заемные средства сторонних инвесторов; Банковские кредитные средства.
Мониторинг реализации проектов для Инвесторов
С общим развитием экономики страны, улучшением финансовой и юридической грамотности российских бизнесменов, а также приходом иностранных компаний в бизнес-сообществе перед вложением средств в проект укрепилась культура проведения профессиональной экспертизы (due diligence).
Со временем, в отрасли гражданского и промышленного строительства инвесторы, рискующие собственными средствами, взяли за правило проведение аналогичных экспертиз. В результате любой застройщик, не имеющий достаточных средств на осуществление проекта и желающий привлечь инвестиционное финансирование, отныне вынужден проводить мониторинг своих проектов.
Согласно статистике, проведение мониторинга строительства значительно увеличивает шансы застройщика на получение инвестиционных средств, но тем самым дает повод для возникновения конфликта интересов.
Для предотвращения подобных ситуаций и сохранения здоровой конкуренции, инвесторы требуют, чтобы экспертиза проводилась независимой инжиниринговой компанией.
Независимый мониторинг процесса строительства значительно повышает «прозрачность» проекта, и, как следствие, его привлекательность для любого инвестора.
Компания SEVERIN DEVELOPMENT является независимой инжиниринговой компанией, готовой провести мониторинг строительства инвестиционного проекта любой сложности, в соответствии с техническим заданием Заказчика. Компетентность компании подтверждается многолетним безупречным опытом работы и рекомендательными письмами наших Заказчиков.
Мониторинг реализации инвестиционных проектов для Банков
После событий кризиса 2008 года для получения кредита на осуществление строительства любого серьезного крупного объекта в основных кредитующих банках страны (ВЭБ, Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ), Заемщику необходимо в обязательном порядке привлекать независимую инжиниринговую компанию. Подобная организация осуществляет в интересах банка мониторинг реализации проекта и готовит Заключения, подтверждающие банку выполнение запланированных показателей реализации проекта, а также целевое расходование выделенных кредитных средств.
Компания SEVERIN DEVELOPMENT является аккредитованной надзорной компанией в:
- ГК «Внешэкономбанк»;
- ОАО «Газпромбанк»;
- ОАО «АЛЬФА-БАНК»;
- «УРАЛСИБ».
Заключение выполняется инжиниринговой компанией в строгом соответствии с техническим заданием, предварительно согласованным с банком, на основании тройственного договора между Заемщиком, банком и надзорной компанией по контролю за реализацией Проекта на проведение регулярного мониторинга строительства объекта. SEVERIN DEVELOPMENT готовит и предоставляет в банк отчеты до полного исполнения Заемщиком своих обязательств перед банком.
После кризиса 2008-2009 годов, когда банкам «достались» заложенные девелоперами строительные проекты, банкиры, чтобы обезопасить себя на будущее от таких «активов», ужесточили порядок предоставления кредитных средств застройщикам.
Сигитов Роман Анатольевич
Генеральный директор
SEVERIN DEVELOPMENT
Целью мониторинга инвестиционных проектов строительства является анализ соответствия проекта заявленным заемщиком параметрам, экспертиза хода строительства объекта, а так же проверка инженерной обоснованности, достоверности, взаимного соответствия и реализуемости заявленных технико-экономических характеристик при проектировании и строительстве:
- анализ и обоснование стоимости капитальных затрат, в том числе комплектности и стоимости оборудования;
- анализ и подтверждение соответствия правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации;
- анализ и обоснование сроков реализации;
- анализ производственно-технологических и строительных рисков реализации заявленных целей инвестиционного проекта.
Надзорная (инжиниринговая) компания SEVERIN DEVELOPMENT оказывает услуги по мониторингу за строительством в два этапа:
I. Первый этап – проведение строительного аудита с предоставлением Отчета и указанием результатов анализа объема капитальных затрат, необходимых для реализации Инвестиционного проекта, произведенных затрат и сроков завершения инвестиционной фазы проекта.
- 1. Анализ представленной Заказчиком документации, для получения информации о текущей стадии реализации строительства Объекта:
- Проверка всей правоустанавливающей и административно-распорядительной документации, подтверждающей права Заказчика на использование и застройку земельного участка;
- Анализ пакета ИРД. Градостроительного плана земельного участка, результатов инженерных изысканий, технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения;
- Анализ проектной документации строительства объекта.
- 2. Анализ смет и бюджета строительства Объекта, а также графиков строительства:
- Анализ Сводного сметного расчета, локальных смет;
- Проверка плановых графиков финансирования строительства и Графика проведения работ. Проверка соответствия Графика проведения работ сметным расчётам, бюджету и Графику финансирования (на основании представленных Заказчиком Графиков проведения работ и финансирования в формате Excel и Project);
- Проверка алгоритма ведения Графика проведения работ, периодичности корректировки отдельных позиций и Графика в целом, порядка внесения фактических и уточнения плановых данных;
- Подтверждение плановых графиков строительства и сроков сдачи объекта в эксплуатацию с учетом достаточности имеющейся исходно-разрешительной, проектной, договорной и иной документации;
- Анализ соответствия объемов фактически произведенного финансирования объемам выполненных работ и бюджету строительства;
- Анализ бюджета, включающего все затраты проекта (от покупки земельного участка до сдачи объекта в эксплуатацию). Проверка соответствия бюджета установленной форме;
- Оценка обоснованности статей затрат, в т.ч. стоимости строительно-монтажных работ, строительных материалов и оборудования;
- Анализ планируемых расходов на строительство Объекта на соответствие рыночным показателям;
- Анализ фактически произведенных затрат на соответствие стоимости работ рыночным показателям, в т.ч. по аналогичным объектам.
- 3. Анализ договорной документации строительства:
- Формирование Сводной таблицы по заключенным договорам на дату проведения Аудита;
- Экспертиза схемы расчетов между участниками (типы договоров, условия оплаты (авансы/по факту выполнения работ и др.), наличие неуплаченных в срок обязательств и пр.);
- Оценка соответствия достижению основных целевых показателей реализации строительства Объекта (сроки, бюджет, качество);
- Обоснованность цен и адекватности коммерческих условий;
- Оценка объективности распределения обязательств и ответственности;
- Выявление организационно-правовых рисков;
- Анализ соответствия стоимостных параметров заключенных договоров текущим рыночным условиям.
- 4. Обследование строительной площадки Объекта для получения информации о текущей стадии реализации строительства и возможных сроках завершения:
- Оценка текущего состояния/качества Объекта на основании данных визуального обследования конструкций и систем здания (в т.ч. по несущим конструкциям «нулевого» цикла и надземной части), а также комплектности исполнительной и приемо-сдаточной документации, с целью выявления дефектов и наличия рисков, оказывающих влияние на последующее строительство и эксплуатацию здания;
- Оценка наличия, качества оформления и комплектности документации, подтверждающей качество выполненных работ и их соответствие действующим техническим регламентам;
- Общая оценка соответствия выполненных строительных работ проектной документации и комплектности документации (при наличии), подтверждающей законность ввода в эксплуатацию ответственных систем и установок объекта;
- Подготовка фото отчета.
- 5. Анализ рисков:
- Оценка рисков увеличения стоимости и/или сроков реализации строительства Объекта;
- Анализ причин выявленных отклонений, разработка рекомендаций и предоставление скорректированного графика реализации строительства Объекта, основываясь на профессиональных суждениях;
- Определение источников оптимизации строительства Объекта, позволяющих обеспечить достижение его целевых показателей или повысить эффективность;
- Разработка рекомендаций по устранению и минимизации рисков;
- Оценка организационно-технических и финансовых факторов, негативно/позитивно влияющих на ход реализации строительства Объекта.
- 6. Подготовка отчета финансово-технического аудита по результатам проведенного анализа и выводы Аудитора.
- 7. Рекомендации по оптимизации хода реализации строительства Объекта.
II. Второй этап – проведение мониторинга целевого использования привлеченных средств, а также хода строительно-монтажных работ, с предоставлением регулярных Отчетов хода реализации Инвестиционного проекта.
- 1. Инжиниринговые услуги:
- Контроль за наличием необходимой разрешительной документации и выполнением требований надзорных органов;
- Контроль за соблюдением генеральным подрядчиком сроков выполнения работ, установленных графиком реализации строительства Объекта, и анализ причин отклонений от графика реализации строительства Объекта;
- Анализ рабочей документации на предмет ее соответствия утвержденной проектной документации и подготовка предложений по оптимизации предлагаемых технических решений;
- Проверка осуществления со стороны Заказчика и Генподрядчика мероприятий строительного контроля при выполнении строительно-монтажных работ;
- Оценка осуществления надлежащего контроля Заказчиком соответствия выполняемых работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, техническим условиям и другим нормативным документам;
- Проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых при проведении работ конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов и т.п.);
- Контроль ведения генеральным подрядчиком всех документов, согласно действующему законодательству (в обязательном порядке «Журнала производства работ»);
- Оценка осуществления надлежащего контроля Заказчиком промежуточной приемки выполненных работ;
- Контроль обеспечения организации и условий по охране труда и техники безопасности персоналом генерального подрядчика при производстве работ;
- Визуальная оценка уровня соблюдения генеральным подрядчиком требований экологического законодательства при производстве работ.
- 2. Мониторинг исполнения бюджета затрат:
- Ежемесячное (если Сторонами не оговорен иной период) предоставление Заказчику и в Банк информации о фактических расходах Заказчика на строительство Объекта. Сопоставление и анализ фактических затрат с запланированными, оценка соответствующих рисков увеличения стоимости, анализ причин выявленных отклонений с разработкой рекомендаций;
- Мониторинг целевого использования собственных и заемных средств Заказчика на строительство Объекта;
- Оценка влияния предполагаемых изменений на бюджет затрат;
- Согласование Заказчику ежемесячных заявлений (реестров платежей) на использование кредитных средств по кредитному соглашению с Банком;
- Создание и ведение базы данных по финансированию;
- Контроль соблюдения Графика платежей;
- Контроль соответствия размеров средств, фактически направленных на авансирование работ по договору генерального подряда, договорам субподряда и договорам поставки материалов, оборудования и прочих расходов, связанных со строительством Объекта, установленным лимитам;
- Проверка финансовых отчетов и обращений Заказчика за промежуточными платежами (в т.ч. авансовыми);
- Проверка финансового отчета Заказчика по завершении работ и обращения за окончательным расчетом;
- Проверка расчетов и финансовых документов в случаях возмещения убытков, удержаний;
- Оценка планируемых Заказчиком сроков строительства Объекта с учетом фактического наличия исходно-разрешительной, проектной, договорной и иной документации;
- Анализ и подтверждение планируемых расходов на строительство Объекта на соответствие рыночным показателям;
- Анализ и подтверждение фактически произведенных затрат на соответствие стоимости работ рыночным показателям, в т.ч. по аналогичным объектам.
- 3. Обследование строительной площадки Объекта для получения информации о текущей стадии реализации строительства Объекта и возможных сроках завершения строительства:
- Оценка текущего состояния/качества Объекта на основании данных визуального обследования конструкций и систем здания (в т.ч. по несущим конструкциям «нулевого» цикла и надземной части), а также комплектности исполнительной и приемо-сдаточной документации, с целью выявления дефектов и наличия рисков, оказывающих влияние на строительство и эксплуатацию здания;
- Оценка наличия, качества оформления и комплектности документации, подтверждающей качество выполненных работ и их соответствие действующим техническим регламентам;
- Общая оценка соответствия выполненных строительных работ проектной документации и комплектности документации (при наличии), подтверждающей законность ввода в эксплуатацию ответственных систем и установок объекта;
- Подготовка фото отчета.
- 4. Анализ рисков:
- Оценка рисков увеличения стоимости и/или сроков реализации строительства Объекта;
- Анализ причин выявленных отклонений, разработка рекомендаций и предоставление скорректированного графика реализации строительства Объекта, основываясь на профессиональных суждениях;
- Определение источников оптимизации строительства Объекта, позволяющих обеспечить достижение его целевых показателей или повысить эффективность;
- Разработка рекомендаций по устранению и минимизации рисков;
- Вывод по организационно-техническим и финансовым факторам, негативно/позитивно влияющие на ход реализации строительства Объекта .
- 5.Представление Отчетов о проведении финансово-технического мониторинга реализации проектов.
